论法律视角中的经济适用房制度“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，让”居者有其屋”，是我国政府维护低收入群体住宅权益的重要使命。胡锦涛总书记在中国共产党第十七次代表大会所做的报告中提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”；同时还提出：“健全经济适用房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。’’这是中国共产党有史以来第一次在党代会报告中明确提出经济适用房制度的建设问题。这不仅表明了党解决广大住房困难群体居住问题的决心，也为我们进一步立法提供了指导思想。因此，我国应该以这一思想为指导，加强经济适用房方面的立法，完善各项法律制度，建立住房保障法律体系，争取使每个家庭都能享有适当的居住环境，使每个居民都能享受改革开放带来的成果，促进社会的和谐安定。一、我国经济适用房制度存在的问题（一）经济适用房价格偏高《经济适用房管理办法》第 15 条规定：“经济适用房的规划设计应当坚持经济适用的原则 "。“经济性’’作为经济适用房的首要特性，表现为经济适用房理应具有合理适中的价格，以符合中低收入阶层的消费水平。但在实际操作中，房地产商们在建设过程中往往采用价格低廉的建材和劳动力 ，而在成本计算过程中却虚列成本，加价销售。如此做法使得市场上的经济适用房与普通商品房价格相差无几，经济适用房变得不“经济’’。根据国家统计局城调总队的调查统计，大中城市经济适用房每平方米的平均销售价格在 3000 元左右，若靠近市区或在繁华地段每平方米价格则达到 5000 元以上。n 町这个价位已经很接近同地段的商品房价格了。经济适用房价格高，无疑会大大提高居民购买经 济适用房的门槛，一般的中低收入者因无法负担高房价，只能“望房兴叹”。（二）建设计划与需求脱节实践中，经济适用房建设的规划先要由各省、自治区、直辖市、计划单列市及中央有关部门、计划单列集团上报当年度经济适用房建设投资计划和信贷指导计划，经汇总审查，再由建设部会同有关部门确定当年经济适用房建设投资计划和信贷指导计划规模。实际情况证明，采用这种方式做出来的建设计划并不符合地方的需求情况，有些地方的经济适用房建设过多，造成了社会资源的闲置和浪费 ，而有些地方的经济适用房则过少，同中低收入者的需求量相差太大，无法满足大批经济适用房购房者的需求。按中低收入群体所占城市人口比例来计算，我国的中低收入人群占城市总人口的 60％一70％，而目前多数大中型城市的经济适用房建设严重不足，致使那些急需经济适用房的购房者“无房可购’’。进一步分析发现，经济适用房规划开发数量与实际需求的矛盾还会导致其他一些负面情形的发生。例如，北京市的购房人为买到一套经济适用房经常凌晨去排队购号(经济适用房的门号)，而由此衍生出的倒卖房号的现象也屡见不鲜。这种现象发展下去无疑会对我国经济适用房制度的健康发展造成不利影响。（三）选址较偏僻、交通不便从当前经济适用房的选址来看，存在着一些短时间内难以解决的问题位置偏僻、交通不便、周边环境不理想等。因经济适用房建设是面向中低收入家庭，其显著特点是价格相对便宜。其低廉的价格来源于低成本和薄利润，而其中降低成本的主要途径是政府对其土地出让金、城市配套等几十项收费和征税实行减免。城市的繁华地段通常被用来开发成商业用地，政府无地可以划拨。开发商没有 办法，只有把经济适用房建在远离市区的地段。地方较偏使经济适用房难以得到中低收入家庭的认同 。因为中低收入家庭买房后，虽解决了住房困难，但交通不便也大大增加了生活、工作等其他方面的成本，这对中低收入家庭来说并不划算。二、对经济适用房制度的法律规制（一）制定专门的《经济适用房条例》首先，住房问题是牵涉到公民生存和发展重大问题，历来受到公众的普遍关注，其影响的广度和深度远胜一般的社会问题，往往牵一发而动社会全身。经济适用房制度作为重要的住房社会保障制度 ，对实现社会公平、促进社会稳定具有重要的作用，如此重要的制度理应受到立法的高度关注。因此，在立法上将经济适用房制度上升到行政法规层级，能够提高经济适用房制度的权威性，增强其执行力和推行力，进而促使社会主义住房保障目标的实现。经济适用房制度作为住房保障制度之一，在我国各地已推行多年，其成功的经验和失败的教训都比较多，现在有必要通过法律法规的形式取其精华、去其糟粕，便于以后更好地推行该制度。其次，长期以来，经济适用房制度的施行基本上依靠行政性规章和地方性法规，缺乏强有力的法律保障。法律上的不完备极大的影响了经济适用房制度的完善和发展。而制定专门的《经济适用房条例》则可以将经济适用房制度规范化、法律化，使其得到较高效力的法律规范保障。另一方面，构建内容完整、形式规范、逻辑严谨的《经济适用房条例》，能够使实践中矛盾突出的问题，如开发程序 、购买对象、价格制定、监督管理等从立法上得到明确，从而弥补现有法律规范中的存在的缺陷，也为法律的贯彻和实施打下坚实的基础。 （二）经济适用房开发建设的法律规制经济适用房的开发建设要强调合理规划、科学建设和可持续利用。具体体现为征地选址合理化、建设标准科学化、规模效益统一化三方面。1.规划选址合理化。经济适用房建设是我国住房供应体系改革的重头以戏，也是住房建设中长期要紧地持的方针，各地年年都会有一定规模的建设量。当前，在经济适用房实施中反映出带普遍性的问题是建设与用地以矛盾。土地供应往往与建设任务脱节，影响经济适用房计划当年完成。要解决好这个问题，首先要从需要出发，对近期内本地经济适用房的建设规模和土地供应量要有科学的预测，本着科学合理用地、节约用地的原则，分年度纳入计划，并要有一年的周转量，使经济适用房建设与土地供应做到滚动协调发展。2.规模效益统一化。对经济适用房建设的规模一定要着眼于社会效益和经济效益，两个效益协调发展的结合点，就在于合理的建设规模。经济适用房开发规模的决策一定要慎重，必须增强科学性、预见性，避免盲目性，力求主观与客观相符。供求关系基本平衡。正确处理规模与效益的关系，还体现在经济适用房小区建设本身要有合理的规模上。一个合理的小区，其人品规模应达 7000-13000 人，建筑面积 10-20 万平方米左右。之所以小区要有这样的规模，是因为这样规模的小区可以为居民提供配套齐全的生活、社会、文化、体育、教育、医疗等服务，有利生产，方便生活。使居民的日常生活需求和活动，可以在小区内得到满足。让中低收入的职工买得起，住得下，留得住，安下心，不会有后顾之忧，尤其是后代之忧，以产生合理规模的社会效益和经济效益。参考文献： 〔1〕牛凤瑞．中国房地产发展报告[M]．北京：社会科学出版社，2010．〔2〕张文显．法理学[M]．北京：法律出版社，2011．〔3〕冯俊．住宅与房地产业法规知识读本[M]．北京：知识产权出版社，2012．〔4〕金俭．中国住宅法研究[M]．北京：法律出版社，2010．