房地产开发项目投资成本管理研究房地产项目工程的成败，相对于投资、技术、质量、成本等管理是一个相辅相成的问题，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。管理人员在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以全面做到利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。一、房地产项目成本管理存在的问题在房地产工程项目成本管理方面，就目前情况而言，存在着制度不完善，管理水平不高，造成成本支出大，效益低下，主要表现在以下几个方面：（一）成本控制依据不健全和管理者合同观点淡薄。目前一些开发企业领导合同意识较弱，不能认真研究分析合同及与合同有关的文件，导致成本控制依据不健全。（二）忽视房地产工程项目“质量成本”的管理和控制。“质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。保证质量会引起成本的变化，但不能因此把质量与成本对立起来。（三）忽视工程项目“工期成本”的管理和控制。“工期成本”是指为实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程项目都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。有时会盲目地赶工期、要进度，造成了工程成本的额外增加，使项目成本控制处于失控状态。 （四）成本管理意识薄弱，财务人员只是根据合同来控制进度款的支付，没有意识到对产品的全过程的成本控制，成本管理观念落后。以上这些问题都会无形中对房地产开发企业的成本问题提出挑战，也会给目前还不成熟的房地产业带来的冲击，因此笔者认为可以从以下几方面对房地产项目成本控制不佳的现状进行控制。二、房地产项目成本控制与实施建议（一）完善设计方案，降低成本风险。众所周知，房地产最大的风险是成本风险，而设计阶段是成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响可达 75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。在方案设计阶段重点把握平面布置、柱网、长宽比的合理性 ；合理确定建筑物的层高和层数；按销售要求，合理分布户型、确定内墙分割、减少装饰面。在建筑方案设计的基础上，在满足安全的前提下，降低建筑物的自身荷载，减少主要材料的消耗。在满足建筑环境和使用功能的前提下，以经济适用、运行可靠、维护方便为原则进行设备选型。重点控制好通风设备、电气设备、电梯设备、供水加压设备、通过设计招标和方案竞选优化设计方案，有利于多种设计方案比较与选择，能集思广益，吸收众多设计方案的优点，以达到技术先进 、功能全面、结构合理满足节能要求等的要求，使投资额得到有效控制。（二）施工阶段加强质量控制。加强技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等的控制。施工方案正确与否，是直接影响工程质量控制能否顺利实现的关键。为此，在审核施工单位施工方案时，结合工程实际情况，从技术、组织、管理、工艺、操作、经济等方面进 行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。另外注意施工机械设备选用的质量控制。在项目施工阶段综合考虑施工现场条件、建筑结构型式、机械设备性能、施工工艺和方法、施工组织与管理、建筑技术经济等各种因素进行施工方案的评审。做好施工变更。施工变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更、技术规范与标准变更、施工持续变更、施工数量变更等。一旦出现变更，施工量、工期、成本都将发生变化，从而使施工成本控制工作变得更加复杂和困难。因此，施工成本管理人员应通过对变更要求中各类数据的计算，及时掌握变更情况，包括已发生施工量、将要发生的施工量、工期是否拖延、支付情况等重要信息，判断变更以及变更可能带来的成本变化额度等。（三）完善项目进度报告。进度报告提供了每一时刻房地产项目实际完成量、施工成本实际支付情况等重要信息。房地产项目成本控制工作依据进度报告，通过实际情况与成本计划相比较 ，找出二者之间的差别，分析偏差并采取措施。另外，通过了解进度计划的执行情况，为计划的调整以及如何加强进度控制提供必要的依据。一旦发现偏差，首先分析产生偏差的原因，并系统地分析偏差对后续工作产生的影响，在此基础上提出修改计划的措施，以保证项目最终按预计工期实现，因此进度可由各种费用支出反映出来，同样可通过进度偏差了解掌握成本的变化，集中考虑工期和成本的管理，综合控制工程造价。（四）完善房地产成本管理保障体系。首先，积极采用降低成本的管理新技术。如系统工程、 工业工程、全面质量管理、价值工程等，其中价值工程是寻求降低成本途径的行之有效的管理方法。另外，加强合同管理和索赔管理。合同管理和索赔管理是降低工程成本、提高经济效益的有效途径。项目管理人员应保证在项目实施过程中严格按照项目合同进行执行。收集保存实施中与合同有关的资料，必要时可根据合同及相关资料要求索赔。确保项目实施过程中尽量减少不必要的费用支出和损失。从法律上保护自己的合法权益。最后，成本管理不只是成本管理人员的责任 ，企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。房地产企业可以采用成本控制激励制度，对于对成本控制中作出贡献的员工进行奖励，以达到普及全员成本管理理念和意识的目的。综上所述，房地产开发成本控制，必须通过优化资源配置，确保资源最大化程度地发挥效益，促使房地产开发企业合理利用资源，提高资源的利用效率。有助于房地产开发企业革新成本控制的理念和思维，为推进房地产业的健康发展做出一定的贡献。参考文献：[1] 朱玲，郑卫萍．全过程工程造价管理与控制的探讨.科技资讯.2011（28）：120-122.[2] 叶清梅.如何加强建筑工程项目的成本管理控制工程造价.城市建设.2010（35）：79-80.[3] 贺瑛．房地产开发项目中如何控制工程造价[J]．广东科技，2012（13）：136-137.