浙江大学远程教育学院本 科 生 毕 业 论 文 （ 设 计 ） 开 题 报 告题 目 小城镇中房地产开发的研究 专 业 土木工程 ( 工程管理 ) 学习中心 姓 名 学 号 指导教师 2023 年 10 月 8 日 另外一项调查显示重庆市小城镇的工业仓储用地占到总用地的 31.5%超过了全国平均和国家的标准，这也造成了土地资源很大的浪费。除此以外，土地资源的浪费还表现在，有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。有些小城镇乱批乱占、少批多占、未批先占耕地撂荒许多，“小散亏”的乡镇企业和“大而全”的机关大院占据着镇区中心的黄金地段，这些都造成了土地资源的极大浪费还有许多小城镇沿路开发，房地产结构松散，形成“公路城镇”，致使基础设施和公用设施布局困难投资过高浪费严重土地利用率低，这样的“公路城镇”一般要多占地 20 亩左右，另一项调查显示小城镇单位土地面积提供的GDP 仅相当于全国城市平均水平的 1/3 ，相当于 200 万人口以上大城市的3%，换句话说小城镇土地利用率较城市低得多。2．建筑形态缺乏特色，空间不合理城镇生态空间是人类生活空间的一部分，随着工业化程度的提高和经济的发展，城镇生态空间规模在不断扩大，城镇在国家经济中的地位越来越突出。目前，大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。居民住宅也多为平房和低矮的楼房。这种雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。另外，小城镇房地产开发的投资主体是企事业单位和规模较小的房地产企业，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低。3．不重视生态环境的保护受房地产开发者自身开发水平的影响，一些房地产开发企业对环境保护的认识不足或受短期利益驱使,在开发过程和后期管理中忽视了对镇区生态环境的合理利用和保护。具体表现在镇区的乱开发、乱建设、开发中的垃圾、污水处理等基础设施和配套设施建设严重滞后。另一方面，居住的居民和乡镇企业有的受利益驱使，有的尚未形成保护生态环境的意识，在使用过程中污水随便排放、垃圾乱倒。大量未经处理的工业废渣和生活垃圾直接堆放在镇区周围。在很多的地方都存在这样的情形，远看是漂亮的建筑，新盖的楼房，走近就会闻到刺鼻的味道，垃圾就在建筑物旁边露天堆放，污水流成了小河。这样情景不仅使得山清水秀的田园风光成为回忆，而且极易引发各种传染病的蔓延。4．城镇物业管理落后小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力弱，房地产的开发水平低，有的甚至连工程质量都无法保证。基础设施和公共设施的建设缺乏统一规划，也比较落后。物业管理在大中城市才刚刚起步，近几年各大城市关于物业管理出现的3 大小纠纷不断。对小城镇而言，物业管理几乎处于空白状态。从小城镇物业管理的现状来看：居民住宅分散、杂乱、不成片，即使集中在一个住宅小区里，也普遍户数少、规模小，物业管理难以开展，居民生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；住房产权多元，既有公房，又有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少、业务水平低。因此，小城镇物业管理基本上处于一种“各自为政”的无序状态，如自己修缮房屋、随意倾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用说提供家政服务、商务服务和各种代办、代付事务。物业管理的落后，直接影响了居民的生活、企业的生产经营活动和小城镇的健康发展。（二）问题的成因分析1．城镇规划滞后及建设的盲目性土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以处延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造，小城镇的发展犹如“摊煎饼”，一边是占有大量的高产农田搞城镇建设，一边是城镇内部土地利用不充分，旧城区土地长期处于低效粗放经营状态，形成“空心镇”，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能相互混杂，许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。2．房地产开发投资能力不足房地产投资不足、来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。河南省 2000 年全社会固定资产投资额为 30.8 亿元，而同期私人建房投资却高达 84.5 亿元。但总的来说，房地产的投资能力严重不足，且资金的运作不规范，难以和真正的市场机制接轨，也难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。4 3．小城镇房地产市场发育不完善在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，人为因素较多，市场信息不透明，加剧了房地产业的投机性，因而没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范。房地产企业的行为缺乏约束，在房地产开发经营过程中，对房屋建设的质量、进度等没有必要的监督管理。在交易过程中，交易手续不齐全、产权登记不严格，这些都为部分企业和个人通过房地产隐性交易谋取暴利创造了条件。三、小城镇中房地产开发的建议因此，小城镇中房地产开发一定要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则，要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。（一）制定切实可行的发展规划规划是前提，是龙头。科学的规划是建设好小城镇的前提。小城镇建设必须以发展的眼光和创新的意识，按照“统一规划，合理布局，因地制宜，各具特色，保护耕地，优化环境，综合开发，配套建设”的要求，围绕小城镇发展的定位和性质，将小城镇建设与经济社会发展、地区可持续发展统一起来，科学地、高水平地编制总体规划。面对当前“城市化”的热流，一些小城镇注重本地区的实际，制定出切实可行的规划，走出了符合国情的城镇协调发展之路。然而，有些小城镇却走入误区，表现在城镇建设盲目求快、求大、求洋。鉴于此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划，使得规划具有超前性和指导性。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。（二）精心塑造空间形态，保持地方特色小城镇特色，主要是指小城镇具有自已的优势和特点，具有自己的个性。小城镇特色可分为层次和内容两类。从层次上看，小城镇特色分为中国特色、地区特色和地方特色三个层次。其中，中国特色对小城镇特色产生深层次与隐含的影响；地区特色提供了设计、营造小城镇特色的自然和文化氛围；地方特色对小城镇产生最具体、最直接的影响，反映小城镇自身的优势和特点之所在。从内容上看，小城镇特色又可体现在自然、历史、文化传统、社会等某一方面，也可以是上述若干方面的整体表现。小城镇特色是不断变化并5 可以逐步强化的。开始只是相对于周边地区而言，尚处于萌芽阶段，影响力较弱；随着小城镇不断发展，其特色进入形成期，和同一地方的其他小城镇相比，在产业发展、基础设施建设和环境等方面逐步在区域中显现出其突出的个性；随着小城镇特色的不断增强，小城镇特色进入成熟期，特色影响范围突破了区域限制，在较高层次区域内脱颖而出；当小城镇特色知名度上升到省、市、全国层面时，这种知名度将对小城镇的发展产生极其深远的影响，小城镇进入高速、良性、超常规发展的黄金时代。许多小城镇不重视住宅的设计和建筑，破坏了小城镇固有的形态，留下诸多遗憾。因此，在小城镇中的房地产开发一定要注意塑造空间形态，发展地方特色，充分展示小城镇的与众不同。（三）高度重视生态环境小城镇环境是指小城镇居民生存和经济发展的空间，它是一种人口较为密集，工业和社会经济文化活动比较集中的聚落环境。小城镇环境是由自然环境、人工环境、社会环境、经济环境及景观环境（美学环境）等构成的。自然环境是小城镇赖以生存的地域条件，诸如小城镇的空气、土地、水源等；人工环境是实现小城镇各种功能所必需的物质基础设施诸如各种基础设施、建筑物、居民点等；社会环境体现在满足人类在小城镇中各类活动方面所提供的条件；经济环境反映了小城镇经济发展的条件和潜能；景观环境则是小城镇形象、气质和韵味的外在表现和反映。小城镇的环境既具有自然色彩，又具有人造的格调，两者相互依存，给居民的生存和发展提供空间场所和物质条件，对居民社会的进步有比较大的影响。在房地产开发的过程和结果，会对土壤、植被、水系、物种等生态环境构成因素带来影响。房地产开发必须体现和坚持节约土地、呵护植被，维护水系、有利生物多样化、保护和优化环境生态自然平衡的原则。保护小城镇的生态环境，就是保住了小城镇最宝贵的财富。要借助大量的自然资源，来美化城市，建设住宅，达到环境、收益双赢。（四）坚持理念创新，让小城镇住宅完成跨越式的发展小城镇的快速发展，依赖于科学的管理，需全面树立城市经营的新理念。其中包括：增强城市的功能，带动城镇本身和周边的产业发展；打造城市品牌，提高知名度和整体竞争力；创造城市优越条件，吸收外部资金和人才的流入等。四、结束语发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理6 布局，同发展乡镇企业和农村服务业结合起来。这就必须在小城镇建设中转变规划方式、建设方式和管理方式；就必须把小城镇建设成为农民与市场最基础的联系点，成为农村经济最具活力的增长点，成为实现城镇化最有希望的突破点。放眼世界，国外发达国家的小城镇建设已具有了很高的水平，而我国的小城镇建设还具有很广阔的发展空间，我们应当把握机会，与时俱进，合理规划，努力创新，有效地促使小城镇的发展，为我国全面建设小康社会做出贡献。参考文献[1] 马春笋：《我国小城镇发展存在的问题及其政策构思》， 1998，（1）；[2] 李术峰：《建制镇数量首次超过乡,我国城镇化 20 年成就辉煌》，2002，（4）；[3] 仇保兴：《强化城乡规划的调控作用》，2002,(5) ；[4] 张荣昌：《加快小城镇建设的若干思考》，1998,(1) ；[5] 朱建达：《小城镇住宅区规划与居住环境设计》，东南大学出版社，2001，（5）；[6] 骆积高、胡成华：《小城镇建设与管理》，重庆出版社， 2004，（11）；[7] 陈佳骆：《小城镇建设管理手册》，中国建筑工业出版社 ，2002 ，（11）；[8] 姚昭晖：《从目前的问题谈规划管理体制改革》，城市规划，2005，（2）；[9] 张春霞：《以县域经济为依托的小城镇发展战略》，2004，（8）；[10] 李 学 佳 ： 《 我 国 城 镇 化 的 进 展 、 问 题 和 政 策 选 择 》 ， 2004 ，（12）；7 《小城镇中房地产开发的研究》开题报告一、文献综述马春笋在《我国小城镇发展存在的问题及其政策构思》一文中指出，小城镇房地产开发与经济发展的密切相关还表现在房地产开发与道路之间的关系交通的便利与否在很大程度上影响着小城镇的房地产开发在重庆就存在这样的现象如果某条高速公路在这个镇上有一个出口那么这个镇的房地产就会迅速地得到发展道路的通畅不仅使得物流更加顺利也使得资讯的传输更加便捷这其实也是小城镇房地产发展受经济制约的一种表现通常而言在人们心中有这样一种认识要致富先修路即道路的畅通必然会带来经济的腾飞因此高速公路通到小镇其实给人们包括房地产开发者传递着当地经济会迅速发展的信息这就使得当地的房地产开发立马变得炙手可热。张荣昌在《加快小城镇建设的若干思考》中指出，小城镇房地产项目由于其市场规模相对有限，消费者的价格承受能力以及传统观念等因素的制约，使得项目的定位尤其重要。项目定位作为投资决策的一个重要环节,其风险不可低估,一旦项目定位有所偏差,就会给投资决策带来失误。这对整个项目的影响将是致命的在很多小城镇，一些房地产商过分追求高额利润对小城镇的经济发展状况缺乏调查研究，也未对该地房地产市场供求状况深入分析，使得建设项目定位脱离实际，推出的产品价格超出目标客户的承受范围，产品的功能却不能满足当地居民的实际需要，最终致使大量商品房空置难以租售，有的项目甚至半途夭折成为烂尾楼给开发商带来巨大的经济损失。仇保兴在《强化城乡规划的调控作用》一文中认为，规划编制滞后于房地产开发，各地政府对其管辖的城市的总体规划比较重视，基本都编制了城市总体规划，但由于受城市总体规划审批权限的影响，很多城市多年前所编制的总体规划至今未获批准，加之近年来一些地方行政区划的调整及社会经济的发展变化，已编制的总体规划已不适应城市建设的需要。规划变动问题较为突出，开发企业受利益驱动，根据市场情况变动用地性质、规划指标(如容积率)及规划设计方案；政府因城市经济快速发展，已编制的规划已不适应城市发展的需要，规划面临重新调整。有的则仅凭领导的一句话就更改规划，给开发企业、业主造成较大的经济损失，而这些损失往往都得不到相应的补偿。政府内部以及与企业在规划管理上缺乏信息沟通，尽管各地政府规划部门的规划管理水平在不断提高，但在协调管理及信息沟通方面还存在不足。骆积高、胡成华在《小城镇建设与管理》中探讨房地产开发中规划管理问题成因时指出，城市规划一直是政府调控空间资源分配的基本手段。在市场经济条件下，城市规划还要承担协调各种市场主体利益与公共利益的冲突。2 保障城市公共利益的责任，所以在理想状态下规划本来是一个公正的“法”。但是，改革开放以来，规划的法律地位一直没有得到很好确立，导致一些地方政府通过操纵规划来实现自己的目标，使规划沦落为”政绩”的工具，而多变的政府决策和多层次的政府利益促使规划的变动日益频繁，失去了应有的稳定性和公正性。而规划的这种异化，重要的始作俑者之一正是房地产开发企业自身，正是其为了自身的利益对规划不断提出变更要求，造成”开发引着规划走“的现象。规划作为”法”的地位遭到破坏．变成谁的影响力大谁就能左右规划。规划作为“法“，既是对房地产开发商的限制，也是保护房地产开发商自身的工具。过去房地产开发商只看到了规划对自身的限制作用。于是攻而破之，不断要求政府变动规划，但破了之后保护自身利益的工具也随之丧失。姚昭晖在《从目前的问题谈规划管理体制改革》中认为，首先，土地出让前，由政府的土地开发中心根据出让地块所在区域的控制性详细规划、周边的开发情况及房地产市场状况．委托相关的专业机构编制具有很强操作性的规划指引，规划指引中除进一步明确开发项目的规划要点外，明确各类配套设施的布局、开发的主体及完成时间，确定开发地段的城市空间形态，制订开发企业的行为规范，规定在房地产开发期间双方不得擅自改变规划。第二，政府先行进行土地开发，负责市政基础配套设施的建设，使待开发区有了便利的交通基础设施和公共生活设施后，再以熟地方式出让土地。第三，土地出让时，一方面开发企业必须接受待开发项目的规划指引，承诺按规划指引进行修建性详细规划和开发，同时政府也必须按规划指引进行开发的规划管理，承诺不擅自更改规划，双方以合同的形式确定各自应承担的法律责任，并以此强化开发的规划协调管理。张春霞在《以县域经济为依托的小城镇发展战略》中研究认为，房地产开发企业自身素质的提高是解决小城镇房地产开发风险的一个基本条件。开发商首先应该建立一支懂业务熟悉市场的开发营销队伍，有了这样一支队伍，就能够从源头上减少和消除各种风险因素对开发项目的影响；其次开发商要树立和增强企业的全员风险意识与房地产开发项目全过程的风险意识，让所有的员工了解风险管理并参与风险管理，积极采取适当措施主动控制风险，将风险控制在项目全范围的每一个节点和全过程的每一个环节之中。通过这样的方式，不仅能够规避房地产开发企业自身经营风险，还能够为其他风险的控制奠定基础。总之，开发商必须在对某一小城镇进行详细市场调查的基础上有步骤有计划地进入小城镇进行房地产开发，并且在针对具体的项目进行房地产开发时，必须重视对项目的准确定位，准确的定位是保证项目被当地客户所接受从而顺利实现销售的关键点。3 二、论文提纲一、我国的小城镇建设现状 二、小城镇中房地产开发存在的问题及成因 （一）小城镇房地产开发存在的问题 （二）问题的成因分析 三、小城镇中房地产开发的建议 （一）制定切实可行的发展规划。 （二）精心塑造空间形态，保持地方特色。 （三）高度重视生态环境。 （四）坚持理念创新，让小城镇住宅完成跨越式的发展。 四、结束语 参考文献 三、参考文献[1]马春笋：《我国小城镇发展存在的问题及其政策构思》， 1998，（1）；[2]李术峰：《建制镇数量首次超过乡,我国城镇化 20 年成就辉煌》，2002，（4）；[3]仇保兴：《强化城乡规划的调控作用》，2002,(5) ；[4]张荣昌：《加快小城镇建设的若干思考》，1998,(1) ；[5]朱建达：《小城镇住宅区规划与居住环境设计》，东南大学出版社，2001，（5）；[6]骆积高、胡成华：《小城镇建设与管理》，重庆出版社，2004，（11）；[7]陈佳骆：《小城镇建设管理手册》，中国建筑工业出版社 ， 2002，（11）；[8] 姚 昭 晖 ： 《 从 目 前 的 问 题 谈 规 划 管 理 体 制 改 革 》 ， 城 市 规 划 ，2005，（2）；[9] 张 春 霞 ： 《 以 县 域 经 济 为 依 托 的 小 城 镇 发 展 战 略 》 ， 2004 ，（8）；[10]李学佳：《我国 城镇 化的 进展 、问题和 政策选择 》， 2004，（12）；4 浙江大学远程教育学院本 科 生 毕 业 （ 设 计 ） 论 文题 目 小城镇中房地产开发的研究 专 业 土木工程 ( 工程管理 ) 学习中心 姓 名 学 号 指导教师 2023 年 11 月 11 日5 论文摘要未来的几十年，将是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为拉动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是，目前小城镇房地产业开发中存在的种种问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，研究小城镇中的房地产开发对加快小城镇建设的发展具有重大意义。本文首先分析我国小城镇建设的现状，再根据实际情况找出“小城镇中房地产开发”所存在的问题，其问题主要表现为以下四个方面：第一、房地产开发前期规划不科学；第二、建筑形态缺乏特色，空间不合理；第三、不重视生态环境的保护；第四、城镇管理落后。进而分析问题形成的原因。最后文中针对上述问题及成因，提出了一些建议：制定切实可行的发展规划；精心塑造空间形态，保持地方特色，让小城镇的房地产开发具有地方特色和文化气息；高度重视生态环境；坚持理念创新，让小城镇中的房地产完成跨越式的发展。关键词：小城镇 房地产 开发6 目 录一、我国的小城镇建设现状.................................................................1二、小城镇中房地产开发存在的问题及成因...........................................2（一）小城镇房地产开发存在的问题...............................................21．房地产开发前期规划不科学 浪费严重....................................22．建筑形态缺乏特色，空间不合理...........................................33．不重视生态环境的保护.......................................................34．城镇物业管理落后..............................................................3（二）问题的成因分析..................................................................41．城镇规划滞后及建设的盲目性..............................................42．房地产开发投资能力不足....................................................43．小城镇房地产市场发育不完善..............................................4三、小城镇中房地产开发的建议...........................................................5（一）制定切实可行的发展规划.....................................................5（二）精心塑造空间形态，保持地方特色.........................................5（三）高度重视生态环境...............................................................6（四）坚持理念创新，让小城镇住宅完成跨越式的发展......................6四、结束语.......................................................................................6参考文献..........................................................................................7 小城镇中房地产开发的研究未来的几十年，不仅是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。那么，作为拉动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是，目前小城镇房地产开发中存在的种种问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，合理地制定小城镇房地产发展规划，已是迫在眉睫的问题。本文针对近年来“小城镇中的房地产开发”进行研究。一、我国的小城镇建设现状新中国成立之初，我国的城镇化水平还很低，城镇人口仅占总人口的11%。建国 50 多年来，尤其是党在十一届三中全会之后，小城镇有了较快的发展，至 1998 年，我国已有 5 万多个小城镇，其中建制镇 1.9 万个，城镇化率达到了 30%左右。但是与世界平均水平的 45%仍有较大的差距，而发达国家甚至已达到了 70%～80%。按照世界银行提供的亚洲城镇化与工业化的相关计量模型计算，1998 年，中国工业化率为 22.6%.城镇化率应达到 42.5%，而实际只有 28%-30%，滞后了 10 多个百分点。城镇化落后于工业化，妨碍了小城镇吸纳农村剩余劳动力、刺激消费需求、促进国民经济发展等方面作用的发挥。改革开放以来，我国小城镇建设事业取得了可喜成就。大量的农村富余劳动力正在实现从山上到山下的转移，富裕起来的农民也正在实现从农村到城镇的搬迁，生活方式，消费方式，思维方式也正在向更高层次发展；国家及有关省市，区县都制订了一系列发展小城镇的优惠政策。因此，小城镇的房地产开发被众人看好。小城镇的房地产毛利率虽然低于大城市，但地价低廉，建设成本也低，潜在商机大。当前，各级政府把发展小城镇建设作为我国城市化发展道路中的一个重要环节。根据《城市规划农村“九五”计划与 2010 年远景目标》到 2000 年全国设立城市将达到 800 个左右，建制镇达到二万个左右；到 2010 年，全国设立城市将达到 1200 个左右，建制镇达到 2.5?万个，全国城镇人口达 6.28 亿左右。城市化水平约为 45%；其中小城镇人口所占比例达 65%左右，将成为城市化水平的主要载体。目前 我国村镇住宅建设和住区开发大体存在三种模式居民自建集资统建和房地产开发这三种建房方式的存在和发展都有其历史发展的必然性通过将前两者与房地产开发进行对比发现后者无论在经济效益还是在环境效益和社会效益方面都明显高于前面两种模式而在很多地区特别是经济欠发达地区的小城镇受当地经济发展迟缓人们收入水平较低思想观念落后等因素的影响小城镇的房地产开发还大都处于萌芽状态房地产开发对于他们来讲还非常陌生1 在最近一份对全国小城镇房屋开发类型的抽样调查统计中，小城镇房屋开发一半以上是依靠居民的自建而开发商投资开发的房屋仅仅占到总体开发的四分之一强 29.66% 具体情况见表 3.1 这份统计表充分表明小城镇房地产开发对于小城镇的建设任重而道远小城镇的房地产发展有着巨大的前景。近年来城镇化整体速度目标多出自省一级。全面制订分层次的城镇体系规划是近期省、市、县级政府发展小城镇工作的重点。规划中具有共性的特点：一是从省一级到一般镇，4 至 5 个层次都强调各自的整体性，层层规划；二是把扩大建成区规模作为一项重要内容；三是对城镇街区设施和建筑物布局规划较细，涉及社会发展内容时比较笼统；四是有模仿大城市格局的倾向，对联系本地及本镇的特点、条件重视不够。于是就引出了众多问题，尤其是小城镇建设中的土地问题较复杂，矛盾十分突出。土地租售失控，其原因首先是土地管理法中的权属规定与农村实际情况有一定距离。其次，我国土地的特殊所有权与市场对接时存在制度性障碍，所有者权利和使用者权益都缺少保障。再次，外部监管薄弱，查处腐败不力。仔细分析我国小城镇目前的发展状况，虽然从总体上看是好的，但仍存在许多不可忽视的问题，例如，一些小城镇布局规划不合理，基础设施落后，自身管理体制不能适应市场经济的要求等。因此，我国小城镇建设仍然任重道远。二、小城镇中房地产开发存在的问题及成因改革开放以来，我国小城镇建设迅猛发展，对社会经济的发展起到了巨大的推动作用，但同时小城镇的房地产开发也存在着十分突出的问题，集中体现在：（一）小城镇房地产开发存在的问题1．房地产开发前期规划不科学 浪费严重在小城镇房地产建设中没有做到成片开发，居民住宅分散，难以形成规模，土地资源使用效率普遍不高，浪费闲置现象严重；城镇规划不合理，住宅区、工业区、商业区混杂在一起，过多地兴建商品楼，缺乏层次感，严重影响城镇居民的居住质量。有些城镇规划管理工作混乱，城镇规划方案变动频繁，导致了房地产开发的杂乱无序，给居民的生产生活带来诸多不便。在我所调查的小城镇中，土地资源浪费的现象都非常严重，由于小城镇的土地相对较便宜一些，房地产开发公司贪大求多，少则五六十亩多则上百亩，甚至数百亩的购买，而在后期的开发过程中开发公司由于资金实力问题大量的土地闲置，杂草丛生。造成了极大的浪费，在小城镇开发中，开发公司还往往不太重视对旧城区的改造，而倾向于开发新区使得老城区的土地资源没有得到合理的利用，城区盲目向外扩张，新区建好了旧城区也就荒废了。2