西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷类别： 网教 专业：房地产经营与估价 课程名称【编号】： 房地产估价 【0436】 A 卷大作业 满分：100 分以下题目每题 50 分，选择其中 2 个题目作答（至少选做 1 道计算题），答题时需标明题目序号，问答题必须详细阐述，计算题必须有计算过程并列出公式。一、按照权益状况划分的房地产类型(50 分) 按权益状况划分的种类：（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。（4）共有的房地产。（5）部分产权或有限产权的房地产。（6）有租约限制的房地产。（7）设立了地役权的房地产。（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产。（9）有拖欠建设工程价款的房地产。（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。（11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。（12）手续不齐全的房地产。（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产。（14）临时用地或临时建筑的房地产。（15）违法占地或违法建筑的房地产。（16）房地产的租赁权，即承租人权益，如承租的公有住宅。（17）地役权。（18）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。（20）房地产中的无形资产。二、市场法适用的估价对象及操作步骤(50 分)三、假设开发法适用的规划对象及操作步骤(50 分)四、分析估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的各种匹配关系情形 (50分)五、某旧房屋经批准可以改造成商场出售。该房屋建筑面积 5000 平方米，需补交出让- 1 - 金等费用是 500 元/平方米，同时获得 40 年的建设用地使用权。购买该房屋时需要缴纳的税费为其价格的 4%，装饰装修改造期为 1 年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积 1200 元，装饰装修完成后即可全部售出，售价为每平方米 6000 元，在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的 2%，销售税费为售价的 6%，。试利用上述资料采用先进流量折现法测算该旧房屋的正常购买总价和单价（折现率为 12%）。(50 分)解 ： 设 该 旧 厂 房 的 正 常 购 买 总 价 为 V ： 装 修 改 造 后 的 总 价 值 ＝6000×5000/（1+12%）＝2678.57（万元）　　装修改造总费用＝1200×5 000/（1+12%）0.5＝566.95（万元）　　销售费用总额 ＝6000×5000×2%/（1+12%）0.75=55.11（万元）　　因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其 0.5 年的期中投入即 0.25年时投入，装修改造期为 1 年，此时距估价时点有 1-0.25=0.75 年的时间，因此折现时间为 0.75.销售税费总额＝2678.57×6％＝160.71（万元）　　购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝0.04V（万元）　　需补交土地使用权出让金等的总额＝500×5000＝250（万元）V＝2678.57—566.95—55.11—160.71-0.04V—250=1582.5（万元）　　故：旧厂房总价＝1582.5 （万元） 旧厂房单价＝3165（元／㎡）- 2 -