物业环境管理的实施一、现代居住小区环境的特点居住区环境按其功能可分为：自然环境、社会环境、经济环境、人文环境、服务环境等，其特点是（一）社会性城市居民为了生活和部分文化活动的需要，在自然环境的基础上建立了大量的建筑物、道路、环境工程设施，居住区环境除具有阳光、空气、水、土壤植物等自然环境的特点外，还具有生活设施等社会环境要素，所以居住区环境是由自然环境和社会环境构成的。（二）综合性居住区环境的综合性首先表现在入口的高度集中，少则几千人，多则几万人，由此引发了一系列的环境问题：能源供应、上 F 水系统、供热系统、绿地保护和安全防灾等等：其次，由于人口集中 t 资源消耗与废弃物排放也相对集中。居民消耗的水资源约占城市用水量的 20～30％，其中 80～90％转为污水：居民日均产生垃圾量 0．9 ～1．2kg／X，随之也出现了污水处理、垃圾清遥问题；第三，建筑物高度集中，居民住宅和道路密集，绿地面积大为减少，加之建筑材料对光、热、湿的反射与吸收特性不同，可能形成局部微气候，这些都可能对居住区环境产生影响。（三）复杂性由下居住区功能的特殊性，上述的两大特点决定了居住区环境的复杂性：一是，大环境的影响。居住区是城市的重要组成部分，因而城市环境对居住区环境会产生重大影响，如空气环境主要受城市 大气环境的影响；流经居住区的河流，其水环境质量主要受城市水环境的影响。二是，特殊的环境要求。居住区主要是憩息的场所。居民一般约 1／3 以上的时间是在居住区渡过的，因而对环境噪声的要求较高，这方面的矛盾在居住区可能较突出。二、现代居住小区物业环境管理存在的问题（一）现存的物业管理“贫富不均”居住小区物业现状问题复杂物业是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设施设备和相关的场地。我国现存的居住小区大都是近几十年来居住区建设的结果，由丁二建成和使用的年限跨度太，居住住房、配套设施及小区环境的维护和保养情况差异大，导致现代居住医物业管理将面临不同使用状态的居住物业，既有年久失修、急需更改的“残破型”物业；也有经过一段时期的使用，经过统一规划但配套设施和场地有待优化的“陈旧型”物业；还有最近以居住需求为导向，物业管理比较完善，居住设施和环境相对优良的“新建型”物业。（二）转型期的物业管理有待完善住房分配制度的改革使许多城市居住小区的状况处在“转型期”，大部分“残破型”物业和部分“陈旧型”物业的管理体制发生了转变，但是从转变到新的物业管理体制完善，还需要一个过程。尤其企事业单位公房房改以后的房管部门．虽挂上了“××物业公司”大牌子，但是仍沿用过去的管理方式方法，行政色彩浓厚。有的片面强调企业的经营，忽视业主利益．甚至侵犯业主利益；有的仅限于收取管理费，对房屋维修、养护、保洁、绿化、治安等，做的根本不到位，致使物业破损贬值。在围绕业主和使用者的各项需要开展多种经营活动和专项服务方面显得被动，更谈不上对物业品牌营销理 念的塑造。“新建型”物业与其管理公司都是在新的形式下同时出现的，在许多方面较转型的物业公司优越。这样，即使同一个城市里的居住小区，而物业管理的状况差别很大。（三）物业管理发展的不平衡不平衡主要表现在：第一，各地物业管理起步不平衡。在沿海城市和经济发达地区开展的较早、较普及，而内地不仅开展的较晚，发展速度也不快，这主要是人们观念和经济承受力方面有差距。第二，新老物业、商品房、公房的物业管理发展不平衡。多数地方的新小区、大厦、商品房物业管理开展得比较全面深入；老住宅区、公房则由于行政管理体制制约多、配套差、居民收入水平相对较低等原因，开展专业化物业管理下手难、成本高，比例小。第三，不同类别物业管理发展的不平衡。住宅区、酒店宾馆、写字楼类物业管理到位度高，而文教、医疗、工业及许多公共建筑物业管理的开展进展缓慢。三、完善物业环境管理的措施（一）建立居住小区物业环境质量评价体系居住区环境质量评价是居住区环境管理的重要依据之一，以此建立起相应的居住区环境管理法规和管理办法，以满足居住区环境质量科学管理的要求。通过居住区环境评价，找出居住区主要的污染源和污染物，为居住区污染的综合防治、居住区环境的综合整治与改善提供科学依据”。同时通过城市住区环境质量评价，可以为城市管理部门提供两个文明的具体对策，加速城市两个文明建设的步伐。（二）物业环境服务项目的智链化管理随着社会的进步和科学技术的迅猛发展，人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会， 人们足不出户便可纵览全球。电子商务、远程教育、家庭网上办公、网上购物、网上旅游聊天、社区智能系统管理等都使人们的生活更加便利、高效。为了适应飞速发展的信息时代要求，提高住区功能质量。也为满足居民对居住舒适度的要求。现代居住小区的智能化物业管理技术便应运而生更是社会经济发展的需要。人们对住区智能化的要求大致体现在：高度安全性的要求，包括防火、防盗、防爆 、防泄漏；舒适的物质环境和物理环境；③先进的通讯设施与完备的信息处理终端设备；家用电器与设备的自动化、遥控化、综合化及智能化控制：资源使用及支付方式的网络化、智能化。（三）加强小区安全防范出入口管理及周边防越报警系统。出入口管理一般通过门禁系统来实现。门禁管理系统是小区出入 121 管理的重要设施，它的识别系统，通常采用各种卡式识别系统，如：磁卡、Ic 卡、智能卡等。每一个用户持有一张惟一编号的加密智能卡。用户要进入自己家或公共区域时，其需要将自己的智能卡接触读昔器，门禁管理系统就会自动判断该卡是否有权进入该地区。如果有权进入，则打开大门，否则无法打开大门。同时在小区的出入口、单元进出口、主要路段、围墙绿化带及停车场安装监控摄像机，通过电动云台对镜头的控制，完成小区的全方位监控。监控机房值班人员 24 小时值班，并可作 24 小时录像存储，提供录像证据。周界防范报警采用红外线探测器，通过信息传输网络和控制设备相连，一旦发生非法入侵，红外对射报警探头会立即报警并联动周边摄像机跟踪摄像．且自动启动录像机录像，通过画面，值班人员可以随时切换到所观察的每个画面，显示出报警的时间和位置，管理人员可及时采取相应的措施。参考文献： 〔1〕费定．我国居住区物业管理的研究现状与对策分析．住宅科技。2010，12.〔2〕谢献春编著．居住物业管理．广州：华南理工大学山版社，2011，12.〔3〕刘玉桂主编．物业管理概论．天津：天津人民出版社，2012，3.〔4〕周宇顾祥红．现代物业管理．大连：东北财大出版社，2011，2.