第 1 次作业一、单项选择题（本大题共 40 分，共 20 小题，每小题 2 分）1. 房地产形成价格的条件是（ ）。A. 有用、稀缺且有需要B. 独一无二C. 不可移动D. 寿命长久2. 某套住宅的套内 建筑面积为 145㎡，套内使用面积为 132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为 9㎡，按套内使用面积计算的价格为 3500 元／㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元／㎡。A. 3000B. 3277C. 3295D. 35993. （ ）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势A. 指数修匀法 B. 移动平均法 C. 平均发展速度法 D. 数学曲线拟合法4. 假设开发法更深的理论依据，类似于（ ）。A. 商品销售理论B. 地租原理 C. 建筑成本概算 预期原理5. 寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选（ ）。A. ① 法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大；B. ① 技术上可能；③经济上可行：③价值最大；③法律可行；C. ① 价值最大；② 法律上许可；③ 技术上可能；④ 经济上可行：D. ① 法律上许可；② 技术上可行；③ 经济上可行；④ 价值最大；6. 收益法适用的条件是房地产的（ ）A. 收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化7. 对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（ ）为主要方法。A. 收益法 B. 假设开发法 C. 成本法 D. 市场法8. 房地产估价专指 （ ）。A. 房地产价值进行评估B. 房屋工程质量评估C. 房屋使用功能评估D. 房屋完损等级评估9. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡B. 最佳集约度和最佳规模C. 最佳用途D. 房地产与其外部环境是否保持协调10. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）。A. 算术平均数 B. 中位数 C. 加权平均数 D. 众数11. 直线趋势法公式 Y=A+BX 中，X 表示（ ）A. 价格 B. 预测价格 C. 价格变动率 D. 时间12. 下列房地产当中，（ ）属于收益性房地产A. 正在拆除中的商店；B. 尚未租出去的写字楼；C. 已经建好的高级私人邸；D. A、B、C 都可能13. 房地产权益因素不包括（ ）。A. 权利状况B. 使用管制C. 相邻关系D. 税收优惠14. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( )A. 变动规律和发展趋势B. 变动规律和长期趋势C. 发展规律和变动趋势D. 发展规律和长期趋势15. 基准地价是城市中均质区域内的土地( )A. 最低价格 B. 最高价格C. 平均价格 D. 成交价格。16. ( )是随着时间的推移而减少的A. 原始价值B. 账面价值 C. 市场价值D. 投资价值17. 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为()A. 交易情况修正B. 交易日期调整C. 房地产状况调整 D. 区域因素调整18. 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方 2625 元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的 7％，应由买方交纳的税费为正常成交价格的 5％。则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／㎡。A. 2625B. 2500C. 2214D. 2173.1719. 有关价值类型下列说法正确的是（ ）。A. 同一估价对象的价值并不是唯一的；B. 同一估价对象的价值是唯一的；C. 同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的；D. ABC 均不正确。20. 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的A. 估价机构B. 估价人员C. 估价对象D. 估价方法二、多项选择题（本大题共 60 分，共 20 小题，每小题 3 分）1. 决定房地产供给量的因素（ ）。A. 该种房地产的价格水平B. 该种房地产的开发建设成本C. 该种房地产的开发技术水平D. 房地产开发商对未来的预期E. 土地获得的难易程度2. 楼面地价是（ ）之比。 A. 土地总价与土地总面积 B. 土地总价与建筑总面积C. 土地单价与建筑容积率 D. 土地单价与建筑覆盖率3. 估价业务来源有（ ）。A. 被动接受B. 上级布置 C. 主动争取D. 自有自估E. 政府指定4. 估价报告使用者可能是（ ）。A. 估价对象权利人；B. 债权人；C. 投资者；D. 受让人；E. 政府及其有关部门和社会公众等。5. 决定房地产需求量的因素是（ ）。A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的收入水平C. 消费者的偏好D. 相关物品的价格水平E. 消费者对未来的预期6. 假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（ ）。A. 确定投资者试图获得的开发场地的最高价格B. 确定开发项目的预期开发价值C. 确定开发项目的预期利润D. 确定开发中可能出现的最高费用7. 房地产估价目的主要为了（ ）。A. 土地使用权出让；B. 房地产转让；C. 租赁、抵押、征收、征用；D. 分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定E. 房地产出资设立企业等。8. 基准地价测算过程中，通常化分为（ ）等路线价。A. 商业 B. 住宅 C. 工业 D. 市政用地9. 能够运用平均增减量法进行估价的条件是（ ）。A. 只要有历史价格资料，就可适用该法 B. 历史价格持续上升，且上升的数额大致相等C. 历史价格持续下降，且下降的数额大致相等D. 历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等10. 房地产的市场价值在满足（ ）条件时才能形成。A. 交易双方是自愿地进行交易的；B. 交易双方是出于利己动机进行交易的；C. 交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；D. 交易双方有较充裕的时间进行交易；E. 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。11. 预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。A. 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格B. 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格C. 估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格D. 估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格12. 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主要区别是( )A. 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格B. 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格 C. 成本法不需要计算开发成本和管理费用 D. 假设开发法需要计算建筑物折旧13. 下列叙述正确的是( )A. 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、收益B. 国有土地使用权必为出让土地使用权C. 通行权为最典型的地役权D. 实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大14. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）A. 所得税B. 土地摊提费C. 改扩建费D. 房屋火灾保险费15. 有关房地产的价值和价格正确的描述是（ ）。A. 房地产价值更加科学、准确B. 房地产的价值是房地产真实所值C. 房地产的价格围绕其价值上下波动D. 现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E. 房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定16. 企业的（ ）经济行为要涉及房地产估价。A. 以房地产出资设立企业 B. 企业对外投资、合资、合作C. 企业合并、分立、改制D. 资产重组、产权转让E. 租赁、清算等经济行为17. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。A. 土地权利设置的限制 B. 房地产相邻关系的限制C. 土地使用管制 D. 土地权利行使的限制18. 根据投资开发后的房地产经营方式有（ ）A. 出售 B. 出租 C. 营业 D. 预售19. 运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。A. 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查B. 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C. 观察、分析时间序列，得出一定的模式D. 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E. 对未来的价格进行分析和预测20. 物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ ）。A. 自然经过的老朽 正常使用的磨损B. 意外的破坏、损坏C. 延迟维修的损坏、残存D. 功能缺乏E. 环境污染答案：一、单项选择题（40 分，共 20 题，每小题 2 分）1. A 2. A 3. B 4. B 5. A 6. D 7. D 8. A 9. B 10. D 11. D 12. D 13. D 14. A 15. C 16. B 17. C 18. B 19. A 20. C 二、多项选择题（60 分，共 20 题，每小题 3 分）1. ABCD 2. BC 3. ACD 4. ABCD 5. ABCD 6. ACD 7. ABCD 8. ABC 9. BC10. ABCD 11. ABCD 12. AB 13. CD 14. ABC 15. ABCD 16. ABCD 17. ABCD 18. ABC 19. ABCD 20. ABC