物业管理中的社区文化建设探讨摘要社区文化是社会文明进步的产物，社区文化建设是一项加强社会主义精神文明与物质文明建设的社会工作。目前我国的城市社区文化存在着设施建设滞后、专业队伍建设薄弱、活动居民参与度不高等问题。针对这些情况，要通过政府和社会的力量不断加强社区基础设施和文化队伍建设、完善城市社区文化建设管理体制以及提高居民文化活动的参与意识，从而提升社区的整体实力。关键词：物业管理、社区文化、建设前言 20 世纪 80 年代以来，随着中国改革开放步伐的稳步推进，专业化的物业管理模式以迅速从香港地区传到中国内地。由于我国经济体制改革的逐步深化，专业化的物业管理已从城市新建住宅小区的范围扩展到商业楼宇，办公楼宇及工业厂房，仓库等更大的物业范围。物业管理已经一个成长迅速的新兴行业：不但成为现代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分，而且在保民生、促就业方面也已成为一支不可或缺的重要力量，更为和谐社会的建设作出了应有的贡献。党的十六大报告明确吧社会更加和谐列为全面建设小康社会的一个重要目标。十六大以来，党对社会和谐的认识不断深化，明确了构建社会主义和谐社会在中国特色社会主义事业总体布局中的地位。构建社会主义和谐社会是社会主义建设的题中应有之义。社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要事情。在中央提倡和谐社会的同时，我们更应该提倡和谐社区。在社会主义和谐社会中，人们的精神需求呈现多元化态势。社区文化以其最活跃、最生动、最具吸引力、最易于为人们接受的方式满足了广大社区群众的精神需求。但是现 社区文化是一个庞大的系统工程，其实践特点就在于要发挥社区的综合优势。以社区基层文化为龙头，以社区各街道、居委会、住宅小区以及企事业单位的文化活动场所为阵地，以发挥社区党员的模范带头作用为引导，以社区居民搞好各种服务为基础，利用各种载体引导群众广泛参与，开展有偿性的文化艺术节、各类教育培训等生动活泼的社区文化活动，使得不同文化修养及情趣爱好的群众能各展其长，各得其乐。2.壮大群众性文艺队伍，提升文艺队伍的素养在社区文化建设中，文艺队伍一般是由文化组织管理队伍、文化艺术队伍和群众文艺骨干组成，而这支队伍的整体素质如何，将直接关系到社区文化建设和社区精神文明建设的状况。加强专业队伍建设，注重在音乐、美术、舞蹈等专业院校定向培养人才，及时解决文化工作人员的编制问题和待遇问题，加强业余队伍建设，利用好社区内音乐、美术院校、文艺团体的专业人才，建立一支社区文化的志愿者队伍。3.强化对社区文化的制度化管理，营造优美舒适的自然环境在社区文化建设中，要制定切实可行的社区文化发展规划，加大对学校、幼儿园、图书馆、报刊、俱乐部等文化、学习和娱乐场所的管理，加大对社区设施、卫生、美化等硬件建设。通过这些举措加快社区文化的法制化、科学化的管理。真正做到社区文化管理有法可依、有章可循。4.适当拓展有偿服务范围，建立“以文补文，多业助文”的运行机制社区文化活动应适当由福利型的无偿服务过渡到“以文补文”的有偿服务，给社区文化单位的自身发展注入活力，确保社区文化为社区居民服务的方向。社会文化活动建立“以文补文”的 文化运行机制，一方面能弥补社区文化活动经费的不足，另一方面还能大力支持社区的其他各项工作。5.建设覆盖面大、牵动性强的社区文化网络社区文化网络是社区文化活动的运行机制和组织载体，是连接各种文化形式的桥梁和纽带。各个社区可根据居民不同层次、不同年龄的需要，统一领导，全面规划，逐步建立健全群众文化活动网、少年儿童文化活动网、青年文化活动网、老年人文化活动网、家庭文化活动网、社区科普活动网等文化网络。在社区上下形成以街道或村镇为纲，以各条文化网络为“目”，纵横交错、紧密相连、纲举关于社区文化建设的探讨目张的社区文化网络。（四）物业管理企业的文化建设企业文化就是指企业职工的共同意识（企业价值观）企业组织的成熟性及经营者的领导艺术等。企业文化对企业的发展、经营、管理之重要，主要是因为它是企业的魂。在西方，越来越多的管理工作者发现，在经营得最成功的公司里，居第一位的不是严格的规章制度，或是利润指标，更不是计算机或任何一种管理工具、方法、手段，甚至也不是科学技术，而是所谓的企业文化或公司文化。作为物业管理企业，应从以下激发企业文化建设。1.注重员工政治思想素质的提高企业应结合实际在员工中开展爱国主义、法制、纪律、职业道德等方面的教育，着力提高广大员工的思想觉悟，树立正确的世界观、人生观、价值观、和道德观。抓好员工的职业道德规范教育，树立良好的队伍形象，造就和培育出一支高素质的员工队伍。 2.注重员工业务素质的提高企业的竞争实际是人才竞争。物业管理企业要有计划、有系统地组织员工进行业务培训。通过多种形式、所层次、多渠道组织培训物业骨干。员工素质的提高，为企业在积累的竞争中站稳脚跟，为企业的发展奠定基础。3.加强企业民主管理，实行民主对话制加强企业民主管理，使员工弘扬主人翁精神，参与到管理工作中去。调动员工的积极性，创造民主管理的氛围，从而强化了主人翁意识及对企业工作的参与意识，为企业发展多做贡献的责任感。（五）物业公司的企业精神培育反映时代特色、突出企业特点的企业精神，是建设企业文话的重要内容，物业管理企业根据所管物业的不同类型，形成自己企业独特的企业精神、歌曲和标志。1.企业精神在员工中反复宣传，逐步为广大员工熟悉与遵守，以此激励员工的意志，使企业保持奋发进取的精神状态。如：有的公司提出：竭诚、同心、求实、图强的八字方针。又如：有的公司提出：全员服务、全员保洁、全员保安、管人要严、待人要厚、关于社区文化建设的探讨多劳多得、人才多得、一视同仁、鼓励上进、开源节流的四十字方针。以上这些物业在实践中摸索出反映企业特点的企业精神。2.公司的广告宣传口号 在目前的物业管理企业中，服务竞争的意识非常强烈，他们的宣传口号有：“以人为本，服务至上”；还有：“宾客至上，质量第一”这些服务口号的提出，实际上也是物业管理企业文化建设的重要内容。（六）物业管理的 CI 设计CI 是 CIS 的简称。CIS 是 CorporateIdentitySystem 的缩写。Corporate 意思是“法人组织”，“社会财阀”，即现代企业组织形式公司；Identity 的含义是“自身”，也就是指区别于其他物的“个性”；System 的含义是“系统”，三词连缀起来的意思，就是企业识别系统。一般来说，学者们认为 CIS 是由三个相互有关联的系统所构成的，即理念识别系统、行为识别系统、视觉识别系统。（MIS、BIS、VIS）1.理念系统（MindIdentitySystem）所谓理念识别系统，是指一个企业的企业理念的定位，形成自己独特的企业理念以区别于其他同类企业，从而树立起企业在市场中的形象。企业理念是一个综合的概念，它也包括三个基本要素，即企业的存在意义、经营状况与行为规范。2.行为识别系统（BehaviorIdentitySystem ）行为识别是指企业围绕企业的理念识别系统而给予社会的种种形象及其行为标准。它是企业理念中行为规范的物化表现。它大致包括去也的对外行为活动和对内行为活动。前者有市场调查、促销活动、社会公益性及文化性活动等等。后者是指企业的生产经营管理、员工教育（包括敬业精神、服务水平、应接技巧、行为准则）等等。 3.视觉识别系统（Visual、Identity、System）视觉识别系统是一项基于 MIS 和 BIS 而形成的，围绕企业的表示、企业名称的系统工程。它是通过统一设计企业的标识或商标的标准字体、装饰图案和线条，来装饰企业的各种建筑物和活动场所以及一切用品，使社会公众从视觉角度、从整体认识企业的独立系统形象。4.CI 设计和物业管理品牌战略CI 战略实施的基本步骤可以分为以下几方面：关于社区文化建设的探讨 111.制定明确的企业理念与企业战略目标2.设计一流的形象概念 3.制作形象概念（如企业标志、商标、企业造型）4.全方位地应用外部标志 5.重视对员工进行 CI 教育与管理物业管理企业的品牌，实际上就是实力的形象，也就是管理的实力和经济实力的象征。在市场经济的今天，我也企业想要在竞争中求生存，就一定要讲品牌、拼实力，才能立于不败之地。四、物业社区文化发展的展望尽管物业管理小区文化发展过程中仍然存在诸多问题，但随着全社会对物业管理认识的提高，物业管理行业将会成为成熟而独立的产业部门，物业管理小区的社区文化工作将会越来越受到重视，社区文化工作将会议更加崭新和诱人的面目出现在世人面前。首先，物业管理行业的规范和地位的提高，许多优秀的人才将会进入物业管理队伍里面来，加上培训提高，社区文化工作人员的素质将会越来越高。其次，政府对物业管理的社区文化工作将会越来越重视，并把它作为社会主义精神文明建设的重要基础而相应地投入一批人力和财力。物业管理小区的社区文化经费来源会有所改善，开发建设单位、政府、业主将会投入更多的资金来开展社区文化活动。再次，由于 物业管理法规的健全，物业管理小区社区文化工作的开展也会越来越规范。物业管理小区的社区文化活动的展开将为城市社区文化的进步与发展期带动和促进作用。参考文献：1、王青兰等.《物业管理概论与实务》.北京：高等教育出版社，20012、汤腊梅等.《物业管理法规》.北京：高等教育出版社，20033、刘洪玉等.《房地产开发与经营》.北京：中国物价出版社，20014、安静等.《物业管理员》.北京：中央广播电视大学出版社，2004 在的现状是很多社区的业主和所在社区物业管理企业有着这样或者是那样的矛盾，而且还有业主不惜和物业管理企业人员大打出手的情况出现。这一系列的现实使得我们不得不去重视，并且力求破解现代物业管理和社区业主不和谐的难题。和谐社区最重要的一点是社会文化的现代化建设，如何加强和改进现代物业社区的文化建设，尤其值得我们学习物业管理的人员的深思。一、社区文化（一）社区文化建设的概念社区文化是社区的地域特点、人口特性以及居民长期共同的经济和社会生活的反映，实质上是地方文化的具体表现。表现为不同社区的人们具有多种多样的服饰、饮食习惯等的差异。最突出的是城乡社区文化的差异。一般说来，以自然经济为主体的传统的乡村社区，居民有着大体一致的信仰、生活方式、价值观、行为规范等。居民的思想观念和文化观念倾向于保守。建立在商品经济基础上的城镇社区，特别是大中城市社区居民之间的信仰、价值观、行为规范、生活方式等往往呈现多种多样的差异，较易接受先进的思想和现代的文化观念。在社区控制方面，传统的乡村社区能以非正式的规范来控制成员的行为。城市社区则采取用正式的规范并通过专门机构来约束越轨行为。着眼于社区文化及其特点的研究是一种重要的社区探究法。（二）社区文化的特点1.开放性社区是一个开放的系统，有此形成的社区文化具有开放性。首先是社区与社会的交流、文化活动的交流等。其次是社区的发展需要开放的社区文化，如社区结构的变动、社区的管理的创新、 社区建设的互动性、社区经济繁荣的文化动力等都需要开放的社区文化。再次社区文化的开放性是由社区文化自身发展的规律所决定的，任何一种文化无一不是在开放的条件下发展的，社区文化作为社会文化最底层的文化是整个社会文化多元开放的基础。2.多元性社区文化的多元性是指社区文化主体是由多种文化背景及特征的人群，在某一特定时期，在某一特定社区构成的集合，从而形成的多种文化的共存局面。由于社区人群的不稳定性和流动性，在开放的社区条件下必然产生不同文化背景的人生活水平在某一社区，如在一个城市花园里就有可能居住着大学教授、企业经营管理者、政府工作人员、医生、工人、公司职工、个体户等具有不同文化背景的人。由此形成不同文化的集合。他们必然要在业主委员会或小区中发生各种交往和关系，在小区文化活动中共同发挥作用。3.地域性是指一定的社区文化是在特定的自然环境与社会环境所制约和影响下形成的，在总体上呈现特定社区的地域特色。如城市社区工商业活动频繁、物质生活水平高、生活方式快节奏、科技教育与文化比较发达等。而农村地区物质文化和精神文化则相对落后。又如沿海、沿江开放地区的文化发达于内陆地区的文化。4.归属性社区文化的归属性是社区文化主体对特有的社区文化性质的认同，并产生对某种社区文化的依附、追求、遵从、维护等社区共同那个行为模式。如现代城市花园小区由于开发建设单位及物 业管理企业的不同，他们所倡导的小区文化也就具有不同的特色。有的以环保为文化主题打造“绿色小区”，有的以普及现代科技为主题建立“智能化小区”，有的以某种特有的文化为主题建立特色文化小区，如“江南水乡”、“欧洲风格”、“北国风光”、“南亚风情”、等等。这样做既可以让社区文化的主体产生归属感，有使认同某种文化的人归依于这种社区文化。（三）社区文化的作用1.通过社区文化的建设，可以增强住户对居住区的归属感凝聚力是社区稳定的粘合剂，是维护社区稳定、和谐、进步的重要因素，也是构建社会主义和谐社会的关键。在社区文化建设过程中，每项文化活动的开展都离不开社区居民的参与和支持，居民在共同参与社区文化活动的过程中，由陌生到逐渐熟识，彼此之间的理解与认同加强，关怀与帮助增多，也逐渐形成了对大家共同生活的家园社区的认同感与归属感。通常，居民的社区认同感和归属感越强，就越能够意识到自己是社区的一员以及自己作为社区成员的权利与义务，进而越能自觉主动关心社区事务，积极参与社区开展的各项活动，改善社区环境，增强社区的凝聚力，而社区凝聚力的增强对于稳固居民的社区认同感和归属感又起到了促进作用，故三者之间形成了一种良性循环机制。因此，社区文化有助于增强社区的认同感和凝聚力。2.以社区文化架起社区文明的“桥梁”物业管理应以优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动，将居民的实际利益、思想感情与社区文明联系起来，架设社区精神文明的“桥梁”；把社区内各种职业、性格的住户和社 会团体，形成一条以居住区为依托、共同为居民服务、发挥各自功能的纽带，既建立良好的社区秩序，也促进了居民身心健康和文明素质的提高，形成奉献爱心、尊老爱幼的良好社会风气。3.有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力社区文化活动的组织对于提高社区的档次、形成社区的格调均有重要作用。“物以类聚，人以群分”只有形成高档次高格调的社区文化氛围，才有可能吸引高层次的业主，而拥有高层次和高品位的人群，既是强有力的潜在消费群，同时又可以提高社区的格调。相得益彰，起到良性循环的作用。如果我们可以在各社区内建立起一种良好的氛围住户与住户之间以及住户与物业管理者之间彼此能够良好相处，相互关怀，把社区看作为自己的大家庭。4.在销售渠道中业主介绍是一个不可忽视的途径业主介绍对于销售的成功率时颇高的。但是如果想要扩大通过此途径的销售量，必须在业主中建立良好的口碑。所以，只有业主住得舒畅、舒心、满意，才会成为不盈利的中介机构。而让业主住得满意，除了业主购楼时的一切外部因素（地段、交通、环境、设施等）外，还有一个重要的因素，就是社区的氛围和格调，这就通过社区文化活动的组织体现出来。5.为社区物业增值社区文化工作物业管理企业为业主提供的一项重要的增值服务。一所物业拥有良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴，会使该物业的品牌知名度和品牌美誉度得到更进一步的提升，给物业注入一种强大的文化内涵。而这种文化内涵将成为物业的“灵魂”，成为该物业的特有标志。文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业的增值。 （四）小区文化建设目前所存在的问题小区文化建设目前所存在的问题由于受房地产开发主体的影响，许多物业管理企业只是基于房地产开发的后期营销，而不是立足于社区、立足业主，开展一些文化活动，真正的小区文化建设无从谈起。目前在物业管理中，社区文化建设存在的问题重要如下：第一、缺少训练有素的社区文化专业人员第二、从事社区文化工作人员数量太少一些物业管理企业在岗位设置时主要考虑到“管”的岗位多，而从事无形的文化工作的岗位少。第三、物业管理经费的不足由于物业管理经费的不足社区文化后动走形式的多，忽视了文化的有机性关于社区文化建设的探讨和整体文化性，更不认识到深层文化整合在人们生活中的重要作用，近年来频繁出现的物业管理企业与业主发生冲突事件，以及业主炒物业管理公司鱿鱼的现象，这与物业管理小区文化整合不好不无关系。1.政府和社会对物业管理工作认识上存在模糊性因为对物业管理企业扶持力度不够。物业管理是以公司管理的形式出现，很容易造成一种纯粹经营性的错觉，忽视其公共事务管理的根本属性，新《物业管理条例》对物业管理企业的业务规定为受业主之托的“按物业服务合同约定服务”，其性质仍不明。因为基层公共组织抱着多一事不如少一事的态度对待物业管理企业的各种公益性活动。物业管理企业在经费上很难获得政府的支持。关于社区文化建设的探讨 二、社区、物业企业文化的建设（一）社区文化建设的原则1.要关注不同人群的不同需求业主是一个相对复杂的群体，年龄、性别、个人爱好各不相同，各不同社区之间业主的社会层次也不尽相同。因此不同类型物业的小区文化开展应有所侧重，要根据业主的实际需求来开展活动，不能强求一律。在活动形式也要做到丰富多样，关注不同群体的不同需求。2.要注重参与性所有活动都应考虑尽可能增加业主的参与性，如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织小区文化活动的意义。所以，活动的组织应以业主为参与主体，且在形式上可以充分调动业主的积极性。3.要娱乐性、文化性和宣传价值并重对于小区业主来说，活动的举行并不需要有什么重大的政治意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。所以，活动在策划和组织时需做到健康、娱乐性强，并且要和社区的整体文化氛围相符合，具有积极的意义和文化价值。同时，只有活动本身具有良好的宣传价值，才能够吸引足够的关注，达到宣传小区文化品牌的目的。4.要传统化创新化在一个小区的小区文化活动策划中，要将一些活动固定为习俗。这样才能给业主和潜在消费者一个印象小区：小区的小区文化活动是丰富多彩、永不落幕的。如：元宵灯谜会、重阳登高、 新春晚会、少儿夏令营等。但同时也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断策划一些形式新颖的活动，以保持业主对我们小区文化活动的期待和关注。5.在一些大的节庆期间和长假期中如春节、国庆、暑假等，业主的空闲时间相对较多，还可能会有一些非常住业主回来度假，此时业主对社区的关注程度较高，此时应在小区内积极营造假日的文化氛围，如节日祝贺等，还应组织相应活动来丰富业主们的假期生活。如以少儿为主体的暑期活动，还可以解决家长们的后顾之忧。关于社区文化建设的探讨（二）社区文化建设的内容1.设施建设设施是小区文化的载体，没有设施小区就没有依托，文化教育活动就无法展开，正所谓“巧妇难为无米之炊”。物业管理小区规划建设好小区文化活动的设施和网点，如会所、酒吧、网球场、游泳池、儿童活动中心、乒乓球室、棋牌活动室、书画室、健身房、宣传栏以及其他的文化活动设施。2.组织建设组织建设就是组织文化活动的组织体系，包括物业管理企业的文化建设组织部门建设、城市街道的基层政权部门的文化组织建设、业主或非业主使用人自主的文化活动组织建设以及其他相关部门指导性文化组织机构的建设等等。3.政策建设 物业管理小区文化建设必须依据文化政策进行。必须弄清楚国家对物业管理小区的社区文化建设的各种政策，倡导健康、积极、文明、和谐的文化活动形式。使得活动开展具有稳定性、规范性、操作性、习惯性。4.队伍建设物业管理小区的社区文化活动是由物业管理企业文化组织和其中的文化工作者来推动的。在文化组织建立起来以后，文化建设的主导文化工作者的因素成为关键性因素，他关系小区文化建设的成败。5.网络建设社区文化具有开放性、多元性，从而文化建设就具有了渗透性、互动性、学习性，文化建设就必须考虑网络的建立，即小区文化建设应从系统的观点出发，构成文化建设的多层次、多元化、全方位的网络，在开放的条件下，实现多元文化的互动创新发展。6.文化品位建设物业管理要创造一个建筑美与环境美相结合的氛围，小区需要一个良好的形象。而良好的形象首先来源于楼体，设施等建筑物的造型中所体现出来的文化品位。因此物业管理企业应前期介入时就应注重文化品位的系统建设。建筑的外观色调对整个建筑或建筑群的品位、风格都有重要的影响，是创造桑心悦目的生活不可忽略的部分。（三）社区文化建设的方法1.大力开展音乐艺术等文化活动