西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷类别：网教 课程名称【编号】：房地产经营管理【9087】 A 卷大作业 满分：100 分 一、大作业命题和要求：（注：教师命 5 个以上题目，规定学生选择至少 2 个题目作答，并对答题提出要求）下列题目中选择其中五个题目，按论述方式作答，每题 20 分：一、什么是房地产？其特征是什么？二、房地产市场调查的作用是什么？三、商品房销售的一般流程包括哪些步骤？四、房地产信托与房地产投资信托有何区别？五、市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业？六、土地增值税的征税范围包括哪些内容？七、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？一、什么是房地产？其特征是什么？答：房地产是个人或团体保有所有权的房屋及地基。其特征为 1、房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。2、房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。3、房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。4、投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。5、房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。 房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。二、房地产市场调查的作用是什么？答：1．有助于房地产企业确定正确的投资方向 市场调查可以了解到房地产市场的现状及其未来变动趋势；了解市场的需求、资源供求情况、竞争对手活动状况，从而确定企业今后的经营方向，于错综复杂的房地产市场状况中寻找企业生存和发展的立足点。2．有助于房地产企业适时进行产品更新换代房地产产品如同其他各类产品一样，也有着特定的市场生命周期。市场调查可以帮助经营者随时掌握本企业产品处在市场生命周期的哪一阶段，从而作出正确的产品策略：淘汰哪些老产品，继续经营哪些老产品，开发哪些新产品。3．有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划市场调查，可以使项目投资者准确把握市场供求状况，据此制订出产品营销计划。然后，根据销售计划，确定出年度、季度，甚至月度开发计划。在此基础上，又可制订出科学的资金、资源计划，提高房地产开发活动的效率。4．有助于项目投资者实施正确的价格策略房地产产品价格取决于市场需求状况，同时土地价格、建筑成本以及竞争状况等多种因素也对房地产价格产生重大的影响。市场调查可以帮助项目投资者依据消费需求及承受能力，考虑成本及竞争情况，制定合理、可行的市场价格，从而确保销售成功。5．有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益不少房地产企业经营不善的症结就在于对市场的背离与隔膜，以至于在瞬息万变的市场竞争条件下或束手无策、或盲目经营。重视市场调查，才能按市场需求，改善企业经营管理水平，促进经营效益的提高。房地产市场调查的原则市场调查是一项复杂而细致的工作过程，在市场调研过程中建立一套系统科学的程序，是市场调查研究工作顺利进行、提高工作效率和品质的重要保证。市场调查的步骤应按照调查内容的繁简、精确程度、调查的时间、地点、预算手段以及调查人员的学识经验等条件具体确定。但不论市场调查的规模大与小、内容多与少，都应该遵循下面述及的基本原则，即调查资料的准确性和时效性，针对调查主题的全面性和针对性，以及调查的创造性。三、土地增值税的征税范围包括哪些内容？答：1.国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为　　2.国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为　　3.对转让房地产行为征税。五、市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业？答：从价格优势、良好的声誉、物业本身的素质、经济实用这几个方面宣传其所推广的物业七、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？答：主要包括三类风险。一是市场供求风险：由于供给和需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险，又可以分为：供给风险、需求风险和购买力风险。二是财务风险：由于各种财务- 1 - 因素变化而给房地产商品经营者带来的损失，分为通货膨胀风险、利率变化风险、资金变化风险、开发费用变化风险和税率变化风险。三是地价风险：地价是房地产开发成本的重要组成部分，包括一般地价风险、区域地价风险和个别地价风险。- 2 -