城市住房社会保障制度存在的问题及完善住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题, 为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容,也是我国构建和谐社会的必然要求。我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度, 但是在制度实施过程中还存在许多问题和缺陷。借鉴国外住房保障制度经验, 中国住房保障相关制度安排包括扩大筹资渠道、增加有效供给、加强审核监督和提高保障住房的供给效率, 最终更好地为和谐社会建设提供住房制度保障。一、我国住房保障制度的现状及存在问题（一）经济适用房制度存在的问题1. 购买对象界定不准, 涵盖面过广。购买对象的界定不明是目前经济适用房政策中的最大问题与障碍, 它使经济适用房的经济性不能真正发挥。就整个社会来说, 我国还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准, 依照中国人“富不外露”的传统心理, 很少有人会承认他们的家庭己跨入高收入家庭行列。在这样的背景下, 要求经济适用房的销售者,对每一位买主做出属于哪一种家庭类型的判断绝非易事。同时, 由于没有完善的个人收入金融管理机制, 个人经济收入的多少很难确定, 高、中、低收入的标准也很难统一, 在执行中就留下了明显的政策漏洞, 即无法限制高收入者购买这类住房, 经济适用房政策的适用面较为宽泛, 基本涵盖了居住困难户、中低收入的公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户等。2. 监管无序、审核不力, 导致腐败、分配不公。经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管, 特别是在销售过程中, 无法识别真正的政策对象, 无法保证开发商按规定审核对象, 也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核, 采取多种分配方式, 但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实, 难以保证审核的有效性、分配的公平性。（二）廉租住房制度存在的问题第一, 廉租住房制度覆盖面小, 且实施面小, 在已开展廉租住房的城市, 其覆盖面在 1%左右。第二,各地差异较大。由于经济发展、居住水平的差异, 各地政府对最低收入家庭规定不同, 导致保障对象和保障标准也各不相同。第三, 确定主体对象困难。在执行过程中还存在难以合理确定廉租主体对象的收入( 水平) 线。第四, 资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法规定, 以财政公共预算资金为主, 但只有少数城市建立了制度性财政资金供应计划, 多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为其资金来源的主渠道。这部分资金比较灵活, 但是后续资金没有保证, 许多城市推行不了租金补贴保障方式, 只能筹措一次性资金, 建设或购买一批廉租住房, 资金供应没有长效保障机制。（三）住房公积金制度存在的问题 1. 住房公积金覆盖率低, 融资渠道狭窄。在一些大城市, 如北京、上海等城市的公积金覆盖率达到90%以上, 但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到 50%, 约 4000 万职工还未参加住房公积金制度。总体覆盖率较低使公积金的作用受到一定限制。另外, 其来源仅为城镇在职职工, 尚未建立自愿式住宅储蓄制度作为住房公积金制度的补充,也没有公积金贷款的证券化机制, 公积金筹集渠道过于狭窄。2. 住房公积金缴存率偏低且缴存率单一。据不完全统计, 居民住房消费占家庭收入比例约为 12%。而我国目前各地实施的 10%的公积金缴存率明显低于居民住房支出占家庭收入的比例, 较低的缴存率使得公积金的效果大打折扣。根据舒瓦贝尔法则①, 不同阶层收入中用于住房消费的比例也应不同。而我国并没有考虑这一差别, 每个城市均采用单一的缴存率, 既不利于公积金筹集规模的扩大, 也不利于最大限度满足不同阶层对住房公积金贷款需求。3. 住房公积金监督机制缺乏, 处罚力度不够。由于监督机制不健全, 违规使用、挪用公积金的现象屡有发生, 对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚, 抑制了公积金作用的正常发挥。一方面, 公积金管理中心和委托银行双方权利与义务不明确, 造成资金沉淀, 而委托银行则将这笔资金用于弥补自身的资金缺口, 导致公积金的流失。另一方面, 相当一部分城市的住房公积金管理中心从未对外公布过公积金的归集和使用情况, 又没有独立的外部审计部门对其进行必要的审计, 为公积金的违规操作提供了可能。二、完善我国住房保障制度的相关制度安排（一）继续完善我国经济适用住房制度经济适用房是由政府补贴, 开发商开发、销售。作为经营者的开发商, 其目标是实现利润, 不宜作为资格审核者。必须专设部门, 连同买房人所在的单位或街道, 一起充当审核者的角色。对于满足低收入购房条件的, 可以在其户籍所在地进行公告, 促使利益相关者进行监督。严格限制经济适用房的流通, 打击经济适用房投机行为, 对经济适用房二次交易, 不享受所得税、契税优惠, 甚至征收更高税率。对于那些随收入增加, 而不再居住经济适用房的居民, 其经济适用房可以由政府委托的房地产企业收购, 并按经济适用房出售或以廉租房形式出租。要避免家庭收入审核的“失灵”, 实现准确而高效的审核, 有赖于我国个人收入申报制和个人唯一信用账户的实施。（二）扩大廉租住房覆盖范围1. 强化政府在廉租住房建设中责任, 保证廉租房供应。解决低收入家庭的住房问题是政府的责任与义务, 是构建和谐社会的重要组成部分。同时应建立相应惩罚措施, 对于阻碍廉租住房发展的地方政府应给予严厉处分。廉租住房建设是社会住房保障制度的核心, 具有社会救济、社会优抚等多方面的性质,地方政府应会同社会保障部门, 尽快纳入社会保障体系, 从制度上对其建设进行保障。2. 拓宽廉租房建设资金融资渠道, 解决资金瓶颈问题。政府提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制。在以上资金真正落实到位的基础上, 鼓励民营房地产企业建设廉租住房, 房地产企业参与公共住房的建设, 在香港、新加坡 等房地产较为成熟的地区已经有过很多的成功案例, 其公共房屋建设的三分之一以上都有民营企业参与,其收益率在 10%左右。 （三）完善住房公积金制度1. 提高公积金存、贷款额。从新加坡的成功经验来看, 其公积金的缴存比例已从 10%提高到 40%,占据了居民收入的相当一部分, 而我国目前这一比例还是 10%。必须提高缴存比例才能更好的满足贷款需求。如采取累进缴存比例制, 即在规定底线的基础上, 按收入增长比逐级增加一定百分比,可以依据行业部门的平均水平确定, 实际收入增长大于标准收入的 1%但小于 2%时, 公积金缴存的增加额按照 1%的比例缴存。对于高收入群体, 在自愿的基础上, 可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。2. 完善住房公积金管理工作监督体系。一是把财政监督的职能落到实处, 统一核定住房公积金管理中心的管理费用标准。必须在住房公积金立法的基础上, 理顺住房公积金运作机构。财政部门应当真正负起监督职责, 对住房公积金的收益进行核实, 统一上缴财政部门, 由财政部门会同有关部门核定住房公积金管理中心的费用标准, 由财政部门统一拨付、监督使用。二是建立严格的信息披露制度, 提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式,定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项, 接受社会监督。参考文献〔1〕张海平.国外住房保障“有法可依”是硬道理[J].中国房地信息, 2013.〔2〕常华堂.社会政策视角下城市弱势群体住房保障问题探析[J].中国农业大学学报, 2011.〔3〕王君, 温彦军.加紧构建住房保障体系, 加快建设和谐社会进程[J].山西高等学校社会科学学报,2013.