我国房地产交易过程及其问题研究文章摘要：房地产交易中的风险不仅使广大购房者的利益受到伤害，而且对整个房地产的发展也产生了潜在的负面影响。本文从房地产交易中存在的风险及其原因入手，揭露其存在的问题，并在此基础上提出了一些防范建议。一、房地产交易过程中的风险㈠、信息不对称引发的道德风险 由于房地产市场中存在着质量、成本信息不对称，一方面，购房者很可能因此而为普通的、甚至低质量的商品房支付过高的价格，而开发商则会从中牟取超长利润；另一方面，甚至还有可能出现 劣币驱逐良币，从而导致房地产市场从繁荣走向衰落。这些危害是政府、开发商和广大购房者都不愿意看到的。但是由于质量、成本信息的不对称使得这种趋势成为可能，并且这种现象已经在大部分地区的发地产市场中显现，所以有关房地产交易中道德风险问题的研究已经是刻不容缓的事实。㈡、开发商欺诈引发的风险 由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设的公共设施可以不建或建成后改作其它用途等等房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成对业主付款后不能入住或入住后不能取得房屋产权等。二、房地产交易过程中风险产生的主要原因㈠、信用主题的逐利性。唯利是图、金钱至上的经营理念支配了不法分子的行为，这是信用缺失、风险产生的主要原因，直接造成当事人的利益受损。㈡、法制不健全。我国现有的法律法规对欺诈等行为的打击制裁不到位。另外，在我国目前的法律制度中，与信用有关的法规主要有民法通则、合同法、担保法、票据法、刑法等。 2.1 合同风险。一手房交易中由于卖方是房地产商，买房是出于自居或投资目的的购房者，就信息的对称性来讲，卖方显然处于优势，就成交易程序，买房还是处于不利地方。2.11 签合同风险不管是一次付款还是按揭付款，都是买方（一次付款方式）或银行（按揭付款方式）将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。2.12 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任相关事宜。如果房地产商资金链断或将已收房款挪作它用则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如墙体、楼面出现裂缝，水电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等，这些都有可能对购房者造成损失。此外房地产证书还有可能由于房地产开发商开发手序或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。购房者需要详细查看有关房屋的各种手续。合同文本具有法律效力，签订合同时要谨慎合同要使用政府行政机关认可的文本；其次要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，买卖双方都不要勉强签订。有条件的消费者最好请专家或律师对合同进行审核后再签，这样才能最大限度地确保自身权益不受损害。2.2 法律风险。㈢、诚信评价机制不健全。目前我国还没有形成一套行之有效地办法，发展滞后，跟不上市场形势发展的需要。㈣、信息不对称。即在交易过程中，一方对交易对象质量、性能等内在属性比另一方更为了解。房地产商品的特殊性决定了房地产市场的信息不对称比其它商品市场尤为明显。㈤、我国房地产交易中存在的道德风险。道德风险是经济活动中的损人利己、为富不仁行为恶性发展的表现。房地产交易过程中道德风险根源是信息不对称。房地产市场与经济学家阿克尔洛夫教授所举的柠檬市场的例子类似，具有信息不对称的天然特性，对于开发商机构而言，在信息不对称的环境下，为了追求短期利益，就产生了道德缺失的风险。 5.1 在房地产交易市场上，开发商完全掌握了商品房信息。房地产销售之前，房产开发商吹嘘自己的楼盘环境如何优美、有多少绿地、喷泉等，配套设施如何完善，健身房、游泳池等一应俱全。他们可以利用报纸、电视等各种媒体发布广告和一些诱导性信息；另外，由于我国房地产市场上期房交易仍然占据较大比例，消费者在进行此类交易时看到的紧紧是渲染图、三维模型和样板房，不能看到真实的商品方本身，因此开发商可以利用看电脑和其它手段做出不存在的景观和设施修饰房地产项目建成后的环境。这些信息个哦消费者以错觉并诱使他们以偏高的他们的偏高的 价格购买名不符实的上商品房。在房地产市场交易中，开发商的败德行为也可谓屡见不鲜。例如在房产销售中存在故意炒作现象，许多楼盘尚未开盘就已经挂出几幢楼房已经售罄的大幅标语；在销售时，又故意让自己人混入购买者的队伍，来造成销售火爆的局面，这些故意炒作的手段就造成了房地产市场经济的泡沫成分，并增加了房产投机的败德行为。 参考文献：【1】 玉红，陈忠，房地产经纪人从业道德水准的烟花分析【J】.上海交通大学学报.2000（10）【2】 程伟，李帮义，黄国华，房地产代理中的道德风险与激励机制设计研材【J】.南京航空航天大学学报.2005(03)