量本利分析的应用一、量本利分析法概述量本利分析法，又称盈亏平衡分析或保本分析，是通过分析产品成本、销售量和销售利润这三个变量之间的关系，掌握盈亏变化的界点（即保本点），从而定出能产生最大利润的经营方案。它以变动成本为基础，以利润为核心，运用量本利分析的方法，研究和揭示成本、销 售、利润三者之间的关系，综合考虑它们之间的影响，为企业生产经营决策提供科学的依据。盈亏平衡分析关键就是确定盈亏平衡点，即总费用与销售收入相等的点，确定盈亏平衡点就是确定这一点所对应的产量或销售额。运用这种方法，可以计算出盈亏平衡点的产品销售额或产销量，以及要实现既定利润所需达到的产销量和经营安全率等，从而为企业生产经营管理中的计划、预测和评估等提供可靠依据。随着改革不断深化，各项经济政策频繁出台，企业的经营环境和核算体系都产生了重大变化，也使这一方法在应用中出现了极大的不协调，主要表现在以下几方面：首先，在量本利分析中，与利润高低相联系的只有业务量、单位售价、固定成本和变动成本；其次，量本利分析法，在理论上是基于产销量一致，即本期投产的产品，在本期内全部完工并销售，为生产产品而投入的料、工、费，也在本期全部转入产品销售成本，对在产品和产成品的期初期末数，都予以忽略而不计。这在现实中是很难实现的，特别是在当前买方市场，供过于求的情况下，产品库存相当庞大，如仍按原方法进行分析 ，势必影响其结果的准确性和科学性。二、地产开发中量本利分析法基本模型（一）固定成本与变动成本的分析显然，房地产开发项目在固定成本与变动成本的组成上不同于一般意义的工业投资项目。这是由于房地产开发项目的产品不是普通意义的流水线上生产出来的商品，而是具体的建筑。固定成本是一定的生产规模限度内不随产品产量的变动而变动的部分，变动成本是随产品产量的变动而变动的部分 。而由于房地产开发项目的产品是具体的建筑，不同的建筑方案，相同的建筑方案不同的结构设计，不同的施工组织设计，不同的营销方案等都会使得建筑产品数量一致的开发项目成本相差很大。所以，房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量。本文采取后者，认为在房地产开发项目中，固定成本是指在一定土地面积限度内不随建筑面积变动而变动的费用，相应的，变动成本是指随着建筑面积变动而变动的费用。（二）房地产开发中量本利分析法基本模型设项目规划的可销售物业的总建筑面积为，开发量为 S。为讨论方便，忽略销售量与开发量之间的时间差，假设销售与开发同步。则可以得到： 不含营业税及附加的销售收入为: 开发成本为 。销开发利润为 售收入、开发成本以及开发量之间的关系可用图 1 表示。项目保本开发量点 ，此时不含税销售收入恰好等于开发成本，若开发量小于保本开发量点，开发项目将亏损，反之将盈利。边际贡献为 ，首先用于弥补开发项目的固定成本，之后如有多余则构成项目的开发利润。边际贡献实质就是项目为企业盈利所作出的贡献大小。边际贡献率为 ，边际贡献和边际贡献率是两个很重要的也非常有用的经济指标，它反映了开发企业和项目开发管理单位经营管理能力，反映项目对企业利润的贡献水平。开发企业在编制项目开发计划和选择开发项目时，要充分重视这两个经济指标。边际总贡献为 ，边际总贡献与固定成本之差即为利润，如图 2 所示。图 1 销售收入、开发成本以及开发量之间的关系图 2 销售收入、开发成本以及开发量之间的关系三、量本利分析法在房地产开发项目中的应用分析 房地产开发项目中，通常采用的开发策略是一次置地、分批滚动开发。通过分析和研究前期开发的产品，能够得出比较合理的固定成本数据和变动成本数据。在房地产开发项目中应用量本利分析法的作用是预测保本开发量，制定合理的开发计划，判定企业经营状况的好坏，根据企业自身的实力合理的确定开发量、目标利润、控制成本，并在此基础上揭示降低成本、增加利润的可能性。量本利分析法还可以在分析过去、控制现在、规划未来等方面为企业决策者提供大量信息，对加强企业的目标管理、提高经济效益起着非常重要的作用。总之，量本利分析法可以很好的用于房地产开发项目的管理中，本文从以下几个方面进行具体论述。（一）应用量本利模型制定开发计划根据前面对房地产开发项目中量本利分析法基本模型的描述，在根据前期工作预测数据的基础上可以计算出开发项目的固定成本和变动成本以及销售收入，那么就可以计算出开发项目的保本开发量 。进而可以根据企业对项目的目标要求，如对项目投资回收期的要求，对项目盈利速度和时间的要求等 ，确定项目开发的进度安排和滚动开发计划。例如：某开发企业要求开发项目在一定时间内要完成的对固定成本投资的回收并且实现一定的利润(设为 )，则可以计算出项目在该时间内必须要完成的开发量和销售量。项目开发量计划为 ，这样企业可参考以往的开发经验和开发进度，合理制定项目的开发计划，使之达到企业对项目的各项要求。（二）项目开发中安全边际分析根 据 房 地 产 开 发 项 目 中 量 本 利 分 析 法 基 本 模 型 ， 还 可 以 计 算 出 开 发 安 全 边 际 率，可以看出，其值由项目可开发的总面积以及保本开发量决定，而这取决于开发企业和开发项目机构自身的开发能力。显然，开发安全边际率值越大，说明项目开发生产的安全性越高。另外，可以计算销售安全边际 。其中 表示项目开发期内预计完成的销售量或者考察点实际完成的销售量。销售安全边际率反映了项目市场占有能力和市场经营的安全性，或者说风险性，取决于市场状况和市场需求。显然，销售安全边际率值越大，说明企业的市场占有能力比较好，市场状况和需求比较好，项目开发生产的安全性也就越高，项目取得成功几率越大。在王业投资项目上一般认为 ，市场安全性较好； ，市场安全性好； ，开发安全性好。房地产项目尚无参考的数据。总之，通过运用量本利分析法计算出开发安全边际率和销售安全边际率，可以比较好地评估项目开发的安全性和风险性。（三）项目开发中经营杠杆分析 根据房地产开发项目中量本利分析法基本模型，还可以计算出项目开发的经营杠杆。经营杠杆 =边际贡献/利润，即经营杠杆 。经营杠杆反映开发项目固定成本与变动成本相对比例对于利润的影响。经营杠杆越高，表明风险越大，但能够取得更高的利润;反之，经营杠杆越低，表明风险越低，但取得利润相对低些。企业对于开发项目经营杠杆的选择，可根据市场行情决定。对于市场居于主导地位的项目或者市场行情较好时 ，可采取高杠杆率;市场地位较弱的项目，则采用低杠杆策略。（四）量本利分析法在房地产开发中的其他应用1、房价变化的影响房价的变化很明显的反映到销售收入上，在对开发项目进行决策时，应该考虑到房价变化的可能性及幅度，进而对销售收入的变化作出分析，在量本利分析的基础上调整开发进度及开发计划，及预测项目能够承受的房价的变化范围。2、土地价格等固定成本变化的影响在房地产开发项目中运用量本利进行分析时，土地价格等固定成本的变化将对各个计算的分析指标造成很大的影响。运用量本利分析法可以预测出开发项目可以承受的土地价格的变化范围，为企业在拿地决策提供依据。3、建筑安装工程费用等变动成本变化的影响在房地产开发项目中，建筑安装工程费用作为变动成本的一部分，在项目实施过程中，如果费用控制的不好，很容易发生变化。企业应充分重视建筑安装工程费用变化时对开发项目的影响，应运用量本利分析法进行分析，找出能够有效控制费用变化的应对措施。四、应用量本利分析法应注意的问题应用量本利分析法对企业经营决策的重要性是应该肯定的，但在使用此方法时有些问题应予以重视。为使预测和决策具有科学性和符合客观实际，在实际中工作中，要考虑企业的主观及客观条件变化情况。应首先充分研究开发企业自身的历史数据，根据企业以往开发经验和自身实力来进行量本利分析。量本利分析法是一种定量分析法。实际上，客观活动千变万化、错综复杂，开发企业在进行预测和决策中必须把定性分析和定量分析结合使用，才能相得益彰，取得更好的效果。对影响开发项目固定成本和变动成本变化各种因素应尽可能全面考虑，否则将影响量本利分析的准确性和预测的科学性。五、结束语在房地产市场激烈竞争的形势下，能否对项目进行准确的经营预测和决策，以及采取相应的措施 来达到对项目运作的有效控制是房地产开发企业能否取得开发项目成功的关键。运用量本利分析法，结合房地产开发项目运作规律进行经营预测和决策，将提高房地产开发企业的经营管理、科学预测和决策的水平，避免盲目性，取得开发项目成功的可能性也更大，使企业在激烈的市场竞争中越做越大 ，越做越强。参考文献:〔1〕赵青.试论量、本、利分析法在工程管理中的应用[J].施工技术，2018(11).〔2〕陈晓东.量本利分析法在企业工程成本中的应用[J].上海统计，2019(3).〔3〕席俊生.量本利分析在企业管理中的应用[J].税收与企业，2017(3).〔4〕汪景仁.量本利分析法在施工管理中的应用[J].水科学与工程技术，2019(7).