房地产开发项目投资成本管理研究随着中国货币化房改制度的实施，房地产行业迎来了一个展新的发展机遇，成为千夫所向的投资热点。房地产行业又因其独有的保值性、增值性、长期使用性、大量投资性特征成为中国经济的三大支柱产业之一。但是，房地产商场的竞赛也日趋剧烈，赢利空间逐步减小，进步房地产企的的本钱办理水平变成在剧烈的商场竞赛中生计和开展的关键性要素。房地产公司开发项目方针本钱办理是以人为本、关注商品与商品设计、主动的、全面性的、全生命周期的本钱办理。本钱办理的核心即是降低本钱，进行本钱办理是添加公司经济效益的重要措施。中国地产职业的项目本钱办理工作起步较晚，要完善地产项目本钱办理制度，地产职业必须分析多年本钱办理实践经验，借鉴国外地产行业成本管理理论，综合分析中国地产行业发展现状。一、项目成本管理现状目前，我国缺少对项目成本管理的专项研究，项目成本管理理论多由国外传入，部分理论与我国的地产发展现状和经济发展状况不协调。第一，项目成本管理制度与市场经济发展不匹配。以企业所有制为标准制定的传统成本管理制度，不符合市场公平竞争的原则，不适应目前的市场经济发展模式，并且我国的成本核算方法未与国际成本核算标准接轨，严重制约了地产业发展的国际化。第二，项目成本管理成效低。同发达国家相比，我国的资源有效利用率低，成本管理方式落后，管理水平远低于国际先进管理水平，尤其在建筑材料成本增加后，这一问题更加凸显。第三，项目成本管理制度不适应经济发展规律，存在明显的明亏暗亏现象。二、房地产开发企业决策不当对成本的影响　　当前，我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂，潜在着各种风险。稍有不慎，就会决策失误，给企业带来巨大的投资风险。在企业管理体系下，风险的存着直接会影响到项目的开发成本。房地产开发企业决策不当对项目成本的影响主要体现在以下几个方面。　　1.经济形势变动影响项目开发成本经济形势变化会致使房地产开发商经济上的巨大损失，如市场需求、购买才能、利率、税率、汇率等。因为从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变化的也许性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。本来的细分市场上该类物业还求过于供，而不久却也许很多积压，难免使投资收益远远违背预期。通货膨胀期间，钱银贬值，报价全部上涨，房地产尽管具有必定的反抗通货膨胀的才能，但其报价也会上涨。而大家手中持有的钱银量是必定的，这么购买才能相对下降，也许无力付出日渐升值的房地产，然后致使房地产公司开发的项目难以售出而承当风险。　2.法律政策风险影响项目开发成本 法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售，从而影响到企业项目开发所需的成本费用。如 07 年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法，大大增加了房地产项目的开发成本。3.相关决策人员素质偏低加大开发成本首要，在中国房地产公司中，从事项目调查，项目测算的人员素质遍及不高，依据这些人员指定的项目企划进行出资剖析，决议计划者很难做出准确的决议计划，然后形成了项目出资失误，给公司带来必定的丢失，这些丢失都计入公司的开发本钱。其次，公司开发决议计划者本身缺少敏锐的市场洞察力和战略眼光，对项目预期不准确，盲目开发盲目建设，形成项目开发后难以出售或在出售后难以得到预期作用，使得本钱难以回收或回收速度较慢。三、项目成本管理方式（一）项目实施前的成本管理对项目进行市场调研，剖析项目特点、项目开发环境、市场要素，剖析项目的发展前景。依据调研状况对商品、客户和销售价格进行定位，树立开始的建设方案，依据经历预算项目本钱，经过企业内部洽谈，断定可研本钱。在立项期间，经过立项批阅，拟定项目的开始方针本钱；在规划期间，断定方案规划、施工图规划和开始规划的具体技能经济指标，测算每个期间的图纸；在施工期间，实行本钱办理职责化，全程跟踪本钱办理；在后评价期间，剖析全本钱进程，对结算数据进行入库处理，剖析本钱办理的胜败，为后期的本钱测当作指导。（二）实行成本管理责任制将项目的每个建设过程所需成本进行规划，划分成多个责任中心。确保每个项目成本都有人负责监察，把成本控制责任制落到实处。建立成本管理责任制度，有助于划分、控制项目成本，能够督促各部门加强成本管理工作。（三）建立成本管理绩效考核机制要进步本钱办理质量，就必须采用绩效查核机制对本钱办理工作进行监督。经过这一机制能够总结优异的本钱办理经验，并为以后的项目办理决策提供依据。企业应根据本身状况拟定合理的查核形式，标准查核流程，保证查核的有效性和正确性。操控地产项目开发过程中的本钱项目开发过程中，要对建造活动进行动态的监控，操控施工本钱在预期规模内。对本钱发作的每一过程进行监测，断定本钱动摇规模，保证本钱全程受控。此外还要监测每个施工环节，计算本钱的改变状况，保证每一施工环节都在可控规模内。 （四）制定规范的预算管理制度对项目进行全部核算，需求考虑到项目可行性研究经费、方案规划经费、开发工程的费用、开发衍生费用、项目的借款方案、项目经济效益等多项内容。公司需定时举行剖析会议，对核算状况进行总结，针对发现的问题及时处理。并比对各部分的成绩和绩效目标，对工作质量优秀的部分进行薪酬奖励。（五）优化资金管理系统在项目全部核算办理体系中列入资金办理，归纳项目核算、项目施行主体核算两项功能，进行资金核算。在资金办理过程中，要完成对资金的动态管控，从而使资金使用率进步，资金本钱下降。此外，还要时刻监督资金核算的执行情况，对资金运用不合理的项目及时进行批改。四、结语加强商业地产项目本钱管理工作，是对商场经济发展规律的适应。在商场经济体制下，地产开发商应重视本钱效益，在保证产品质量的前提下，尽可能的下降项目实施本钱，将本钱管理工作与公司全体运营结合起来，让本钱效益与公司经济效益直接挂钩。参考文献[1]罗志鹏.我国商业地产开发策略分析[J].中国房地产，2017（06）[2]谢本移，周德伟.浅谈商业地产的开发与成本控制[J].财经界（学术版），2017（09）[3]王东，阚冬明，张曼，等.我国商业房地产开发项目风险评价分析[J].价值工程，2017（22）