我国房地产投资信托模式及对策研究摘要：近 15 年是我国房地产行业飞速发展的时代，随着技术革新和产业升级，高周转已成为众多开发商的必要投资逻辑，从而其双重属性(暨商品属性和金融属性)的特点越发明显。开发商在融资途径方面进行了多种尝试和探索，房地产投资信托在该环境下得到了迅速的发展。关键词:信托;房地产;对策随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。一、房地产投资信托概述(一)房地产投资信托主要理论房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。 (二)关于房地产投资信托的主要类型房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金(REITs)。1.房地产债权融资信托。房地产债权融资信托是信托公司以债权的方式将信托资金运用于房地产项目，或房地产企业，以谋求信托财产的固定回报。房地产贷款信托模式是目前我国信托公司普遍开展的、最典型的一种房地产债权融资信托。房地产贷款信托是单个或多个投资人将资金委托给信托公司，由信托公司以贷款的形式投向房地产企业或项目，房地产企业将土地使用权、在建工程或现房作为抵押等，在产品到期时还本付息的融资方式。此外，以特定资产收益权附加回购方式运用信托财产，也属于债权融资信托。此种类型的信托产品主要是更加倾向于融资，在具体的管理或资金的处理过程中相对业务相对较为简单，并且在期限方面受到的制约相对较小，能够获得相对较为稳定的经济效益，但对项目准入条件较为严格。2.房地产股权投资信托。房地产股权投资信托是指信托企业对外进行资金信托产品的发行，并通过该种方式所接受的相关资金进行房地产企业股权方面的投资或者以直接购买的形式进行房地产资产的投资，并以房地产投资的权益资产本身的收益作为信托财产收益的来源。该模式可以较好地监控开发企业的资金情况，但股权型投资的收益有不确定性，需要承担较大的市场经营风险，退出机制也存在一定的不确定性。该类信托投资一般在项目开发的早期进入。 3.房地产投资信托基金(REITs)。房地产投资信托基金(REITs)是通过公开发行受益凭证、基金单位或者股票的方式募集资金，由专业的不动产投资机构进行管理，通过将资金运用投资在各类业态的房地产项目上，产生一定的收益从而定期或不定期向投资者分红的信托基金。较普通信托基金来说，房地产投资信托基金具有标准化、易交易的公募特点，目前在许多国家以成为相对成熟的运作模式。二、房地产投资信托的主要运营模式债权型的房地产投资信托在实际的运作方面相对较为简单，一般情况下不能够体现出房地产投资信托在金融方面的实际创新，所以笔者主要是针对房地产投资信托中的股权式的信托进行介绍。(一)资金信托式房地产投资信托的运营模式资金信托式的房地产投资信托其信托财产主要是资金，投资方主要是通过资金进行房地产投资信托的购买从而取得参与权。资金信托模式的房地产投资信托优势在于能够吸引大量的社会闲散资金，进入到房地产行业的投资。并且因为房地产投资信托规模形成议价能力，能够实现对投资项目的灵活选择。然而在具体的运营过程中还存在一定的风险，例如因为市场表现不及预期而导致投资遭受损失，或由于政策监管原因使资金不能有效运用而受到占用，从而将会使得该部分资金在时间价值方面受到一定程度的影响，以至于投资的成本方也会有所增加以及其再投资的风险也会相应地增加。(二)房地产投资信托的主要逻辑 1.项目方面。在房地产信托产品中项目所在区位是非常重要的，一二线城市的土地价格及建安成本、三四线城市的销售价格和去化速度，对项目判断的基本要素。项目业态究竟是住宅、商住、商业或是旅游地产等，决定了产品的受众，从而决定了销售速度。其中以住宅业态最为优质，结合人口、库存、户型、装修标准等产品要素，形成差异化竞争，保障项目顺利推进。2.交易对手方面。分为全国型和区域型的交易对手。在全国性的交易对手选择上，大多数信托公司要求销售排名前 100 强的房企进行合作，这样的选择要求，体现了交易对手具有全国展业的拿地及开发水平，并能保证一定的销售和融资能力。区域型的交易对手则因选取区域龙头，保证了在其本土有足够的市场份额，以及产品在客户选择上的受众程度。三、房地产投资信托在我国市场的影响第一，房地产投资信托能够使得房地产投资的流通性得到有效的提升。房地产项目在开发的过程中其所需要办理的手续相对较多，同时其建设的周期也相对较长，在资金的回收方面也相对较长，因此房地产行业的投资方在此过程中需要承担相对较大的市场投资风险。然而通过房地产投资信能够一定程度上缩短其变现的流程，从而使得更多的资源投入到房地产行业中来。第二，通过房地产投资信托能够实现对房地产的经营趋向专业化，进而使得房地产的利益获取的能力得到进一步提升。因为房地产投资信托将其经营权和所有权进行了有效的分离，采用专业化的经营管理能够使得房地产的经营效益得到有效的提升，并且其经济效益也随之 得到有效的提升。四、结语房地产投资信托的出现使得房地产行业的融资渠道得到了有效地拓展。房地产投资信托一方面能够吸引大量的社会闲散资金与中小投资者的资金，另一方面能够使得房地产投资的流动性得到有效的提升，使得投资方对于投资的信心得以提升。除此之外，房地产投资信托使得房地产市场与资本市场的联系也相应地加强，有助于促进房地产行业的稳定发展。参考文献:[1]房地产投资信托发展模式的国际比较与启示[J]. 张艾明. 企业科技与发展. 2020(05)[2]房地产投资信托：国际经验与中国实践[J]. 杜程,黄复兴. 上海经济研究. 2020(08)[3]浅析房地产投资信托在中国发展的可行性和障碍[J]. 李桂芳,程晋. 青春岁月. 2013(19)