对商品房预售制度的法律完善一、商品房预售制度概述近年来，房地产交易过程中，预售房销售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的预售的确立与我国现在的房地产市场发展有紧密的联系。此种制度对房地产开发商有很大的好处，使其开发商更热衷于此种制度的形式。它是指房地产开发商将正在建设的还尚未完成建设而且没有取得房屋产权的房屋出售给购房者。因为商品房预售不仅对房地产开发企业自身聚拢资金，搞活经营，避免各种风险等起着重要作用，而且它对改善居民住房条件，活跃房地产市场有重要意义。相比与现房买卖，商品房预售要比其复杂得多，因此商品房预售有其自己明显而独特的特征。（一）商品房预售制度的特征1.一般商品房交易的标的物是将被建设或正在建设中的房屋，预售的房屋必须是正在处于施工建设和尚未竣工的状态，预售的房屋在开发商与购房者签订合同时候并没有完成，属于期房，这是最主要和最明显的特征。2.商品房预售的出卖人的主体要求比较严格，必须是符合一定条件的开发企业，而对于购房人的要求限制很小，一般购买预售房的公民，都可以成为商品房预售的买受人。3.商品房预售的房屋必须是作为商品买卖的房屋，不能是单位内部的集资房或者是福利性房屋，更不能是社会保障性房屋，商品房预售的房屋具有明显的商品化和公开销售的特征。4.商品房预售合同成立的时候，开发商没有义务立即交付房屋，而购房人也无权要求开发商立即交付，这与一般的房屋买卖合同也有所区别。 （二）商品房预售制度的条件1.预售商品房的建设用地，开发商必须取得该土地的合法的使用权，房地产建设企业获得土地使用权证书这是为了在商品房预售制度中保护购买人的门槛，因为在此种制度中购房人承担大部分甚至全部风险，国家就会对开发商要求严格，也是为了更好的保护在某种程度处于弱势的购房者。2.开发商取得建设工程规划许可证是房屋开工建设的前提，房屋建设必须符合城市规划的要求，这是国家对开发房屋建设者的强制性规定，如果开发商忽视此规定，那么对于购买者和开发商二者都面临着巨大的风险。3.国家对开发商投入资金比例也有要求，要求开发商投入建设资金必须达到总投入的四分之一以上，并且同时要求开发商确定工期和交房日期。此规定是为了避免不法开发商投机倒把的行为，也保障了合同的全面及时的履行。4.开发商在出售房屋前还需向县级以上的房产管理部门办理取得商品房预售许可证，房产管理部门经审查认为符合预售房屋条件的，予以颁发商品房预售许可证明。二、商品房预售合同中的法律问题（一）商品房预售合同的性质。商品房预售合同在一般购房者心中到底属于什么性质的合同，是一个比较模糊的概念，而且在实践过程中也缺乏相关的专门的清晰的法律法规，经常会按照买卖合同来处理。但我认为商品房预售合同既不是商品房预售合同的预约合同，也不是分期付款买卖合同，而是普通的买卖合同，不过是以未来建造完成的房屋为标的的远期交货合同。 （二）商品房预售合同登记的法律效力。《城市商品房预售管理办法》中亦规定“: 商品房预售过程中，商品房开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理产权登记备案手续。”从此规定来看商品房预售合同必须要进行登记备案，但是，登记备案在法律上的效力倒是怎么样，法律上却并无明文规定，在现实的商品房买卖中，对商品房预售合同登记的效力看法是不一样的，有人认为是生效要件，未经登记的预售合同视为无效，但这样不利于保护买方的合法权益。还有房屋的租赁合同，按照法律规定，该种合同也应登记，可现实中没有登记的租赁合同有许多，但也没有因未经登记为由否定租赁合同效力的例子。因此，我认为商品房预售合同的登记并不是合同的生效要件。三、商品房预售过程中的法律纠纷（一）由于我国商品房预售市场还不是很完善，有关法律规范还不够完整，各个地方的监督管理部门的监管职能未能充分发挥，导致许多地方还处于比较混乱的阶段，一些房地产开发企业昧良心的故意损害购房消费者的合法权益的现象屡见不鲜。开发商和购房者之间的交易不公平，大部分的风险是由消费者承担的，最后容易出现购房者被迫接受房屋或者无处维权的地步。（二）商品房预售的面积和价格纠纷。商品房预售合同中约定，房屋面积与实际的交付的房屋实测面积有出入的情况，预售商品房从动工到竣工、验收，这期间有许多不确定的因素，可能会导致购房人所购置的预售商品房的面积有所变化，由此也会导致价格的变化。同样，由于买期房交房日期较长，期间房地产价格的变动是必然的，而开发商从交房前到交房这段期间可能会以 各种理由将房地产价格提高，这样就会导致价格方面的纠纷，或者还有其他原因导致价格或者面积产生更多纠纷，这些都是在预售商品房过程中存在的危险和法律纠纷。四、完善预售商品房法律问题解决的思考（一）严格要求监管部门加强商品房预售制度的监管，可以主要从以上几方面加强监管。首先要加强对商品房开发企业的审核，审核开发企业是否具备资格和实力，特别是在发放预售许可证和规划许可证更要额外的严格，严格把控五个许可证的审查和发放制度。在以后的商品房预售活动的发展中可能还会出现更多的新问题，这就需要我国房屋的监管部门不断地完善商品房预售法律制度，更好履行监督职责以便更好的促进我国的商品房预售市场的健康的发展。（二） 除了监管部门的良好的监管，对于购房者来说，应该认真审查和签订合同，通过多种途径多了解房地产开发商的实力和经营状况以及是否五证齐全等情况，除了深度的了解房地产公司的情况还要签好补充协议，签订补充协议，是因为开发公司提供的格式条款在一定程度上对购房者来说有失偏颇，所以，购房者要通过补充协议对正式合同的补充和修改是十分必要的，这也是为了更好保护购房者的权益。（三）借鉴国外商品房预售制度的经验。纵观各国对房屋预售的监管，形式上虽略有差异，但共同之处在于以尊重交易双方自发的行为为前提，对风险进行提示和监控。首先，买卖双方信息的不对称是商品交易普遍存在的问题，所以对购买期房的消费者最大的保护来自于对风险的充分披露。其次，多数国家或地区在房屋预售中会引入具有公信力的第三方，例如香港的律师楼以及一些国家的专营担保机构，对预售款实施有效监管，来保证预售款专项用于项目开发，防范预 售款被挪用、套牢。参考文献：〔1〕彭万林《. 民法学》，中国政法大学出版社，2010 年版.〔2〕孙宪忠《. 论不动产物权登记》，《中国法学》，2009 年 5 月.〔3〕钱明星.《房屋预售制度若干理论问题研究》，《中外法学》，2010 年.〔4〕房绍坤《. 论商品房预售合同的几个问题》，《烟台大学学报》，2011 年第 3 期.