房地产法网上考查课作业题一、单项选择题（本大题共 28 小题，每小题 1 分，共 28 分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，错选了、多选或未选均无分。1．房地产关系具有直接的物质利益内容，其本质上属于（C ）A．经营关系B.管理关系C.经济关系D.租赁关系2．农村宅基地和自留地、自留山，其所有权属于（B ）A．国家B.农民集体C.村委会D.农民个人3．对新建房屋所进行的权属登记，称为（C ）A．总登记B.转移登记C.初始登记D.变更登记4．按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为（B ）A．单项开发、小区开发和成片开发B.经营性开发和自用性开发C.新城区开发和旧城区改造D.政府开发和非政府开发5．国有土地上征收补偿的对象是被征收房屋及其附属物的（A ）A．所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人6．实施房屋征收应当（D ）A．先搬迁、后补偿B.补偿和搬迁同时进行C.先征用、后补偿D.先补偿、后搬迁7．《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为（A ）A．原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限B.原土地使用权的使用年限C.政府与新受让人约定的年限D.原受让人与新受让人约定的年限8．通过出让方式取得的土地使用权，因土地使用权期限届满，地上建筑物、其他附着物的所有权（B ）A．由国家有偿取得B.由国家无偿取得C.由国家适当补偿原所有人后取得D.不得变更9．房地产纠纷，按其法律性质可分为（B ）A．涉外房地产纠纷和非涉外房地产纠纷B.民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷C.民事性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷D.行政性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷10.房地产法律关系的客体是（C）A.国家机关B.企事业单位C.土地和房屋D.社会团体11．建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（A） A．转用审批手续B．出让审批手续C．征用审批手续D．转让审批手续12．征收基本农田或者基本农田以外耕地超过 35 公顷的，必须由（A）A．国务院批准B．省级人民政府批准C．县级人民政府批准D．乡级人民政府批准13．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（D）A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B．持有建设工程规划许可证C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的 15％以上，并获房地产管理部门批准14．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为（A）A．农用地、建设用地未利用地B．农业用地、工业用地、建筑用地C．农用地、建筑用地、荒山荒地D．农业用地、工业用地、建设用地15．居住用地土地使用权出让的最高年限为（D）A．40 年B．50 年C．60 年D．70 年16.房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有（A）A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权17.土地使用权的出让方只能是（A）A.国家B.各级人民政府土地管理部门C.法人D.自然人18.下列财产中可以作为抵押标的物的是（A）A.某私营企业的厂房B.某中学的教学楼C.某医院的门诊大楼D.某海关扣押的一批走私汽车19.以划拨方式取得的土地使用权（C）A.均有期限限制B.一般没有期限限制C.原则上不允许进入房地产市场D.具有有偿属性20．按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（B ）A．建设项目用地呈报说明书B．选址意见书C．项目规划书D．土地利用总体规划书21．下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是（A ）A．注册资本 5000 万元以上B．从事房地产开发经营时间 3 年以上C．近 3 年房屋建筑面积累计竣工 20 万平方米以上D．连续 3 年建筑工程质量合格率达到 100％22．根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括（D）A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产租赁D．房地产经纪23．房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为（A ）A．未经出租人同意，承租人擅自转租B．虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案 C．出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D．因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金24．下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是（A ）A．出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在 5 日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D．出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持25．业主是房屋的（D ）A．使用人B．占有人C．租赁人D．所有人26．根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（D ）A．建设用地使用权B．房屋及其土地附着物C．以招标方式取得的荒地的土地承包经营权D．依法公告列入拆迁范围的房地产27．同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿。下列各项中，不符合《物权法》规定的是（D ）A．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿B．抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿C．抵押权已登记的先于未登记的受偿D．抵押权未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿28．房地产抵押权设立的时间是抵押合同（C ）A．签订之时B．约定之日C．登记之时D．履行之时二、多项选择题（本大题共 10 小题，每小题 2 分，共 20 分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，错选、多选、少选或未选均无分。29．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为（A,B,D ）A．农用地B.建设用地C.房屋用地D.未利用地E．工业用地30．我国房地产法的基本原则包括（B,C,D,E ）A．平等互利原则B.土地公有原则C.城镇住房商品化原则D.房地产综合开发原则E．土地有偿使用原则31．下列属于禁止房地产转让的情形有（A,B,C,D,E ）A．依法收回土地使用权的B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的C.权属有争议的D.未依法登记领取权属证书的E．被依法裁定查封的房地产 32．下列在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，属于房产税纳税人的有（A,B,C,D,E）A．个体工商户B.国有企业C.中外合资企业D.外商独资企业E．自然人33．处理涉外房地产关系应当遵循的原则有（A,B,C ）A．维护国家主权原则B.平等互利原则C.统一管理原则D.产权优先原则E．外国人由国籍所在国管辖原则34.土地使用权出让的方式有（B,C,D）A.划拨B.招标C.拍卖D.协议出让E.赠与35.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有（A,B,C,D,E ）A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产36.房地产开发的特征主要包括（B,C,D,E）A.利润丰厚B.投资量大C.建设周期长D.涉及面广E.工程项目多37．不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。土地权利证书包括（A,C,D,E ）A．国有土地使用权证B．国有土地所有权证C．集体土地使用证D．集体土地所有证E．土地他项权利证明书38．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应具备的条件有（B,D ）A．转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书B．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书C．按照出让合同约定已经支付一半以上土地使用权出让金，并取得土地使用权证书D．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之五十以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件三、简答题（本大题共 3 小题，每小题 8 分，共 24 分）39．简述征地费用的构成。答：(1)土地补偿费、(2)安置补助费、(3)地上附着物和青苗补偿费。补偿的基数是按被征地近三年的平均年产值。这个平均年产值，在各个各省、直辖市、自治区的国土厅有专门的文件，规定了省内各个地级城市的各个县、区的各种类型各个级别土地的年产值（基本是 3-5 年更新公布一次）40．简述我国现行土地使用制度的特点。答：我国现行土地使用制度包括两个方面：（1）城镇国有土地使用制度。我国现行的城镇国有土地使用制度是经过近年来的改革，将过去无偿、无限期、无流动（土地使用权的转让）的单一行政划拨体制，转变为有偿、有限期使用，可以依法进行 土地使用权交易的有偿使用与行政划拨方式并存的土地使用制度。土地行政划拨制度是将原国有土地经过划拨给各企事业单位或个人使用，或将集体土地通过征用转变为国家所有再将土地使用权划拨给国家企事业单位使用的制度；而土地有偿使用制度是在不改变土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在其使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可在土地使用权到期前的一年内提出申请，经批准，期限可延长，同时按当时市场状况补交地价。（2）农村集体土地使用制度。自 1978 年党的十一届三中全会以后，我国农村经济逐步改革，普遍实行了家庭联产承包责任制，即把集体所有的土地等生产资料承包给农民以户为单位独立经营，自负盈亏。除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农民个人。这种家庭联产承包制度，实际上是把土地的使用权与所有权在一定程度上分离开来，这在消除平均主义、体现按劳分配原则、调动农民生产积极性方面，发挥了巨大的作用，促进了农业生产的迅速发展。农村集体建设用地的使用制度，基本参照城镇国有土地的划拨管理方式进行行政管理，涉及到权属变更的需要进行权属变更审批和登记以及对原有土地使用者的必要的经济补偿。41．简述违法转让房地产的法律责任。四、论述题（本题 12 分）42．试述土地使用权取得的方式。五、案例分析题（本大题共 16 分）43．甲公司于 2011 年 10 月 10 日通过拍卖方式拍得位于某市郊区的一块工业建设用地，同年 10 月 15 日，甲公司与某市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》，同年 10 月 21 日，甲公司缴纳全部土地出让金，同年 11 月 5 日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。2012 年 1 月 28 日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向乙银行借款 8，OOO 万元，借款期限 3 年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。2012 年 5 月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。问题：(1)甲公司于何时取得建设用地使用权？为什么？(2)甲公司建造的厂房是否属于乙银行抵押权涉及的抵押物范围？为什么？(3)在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，乙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？为什么？