结合实际叙述市场调查的方法房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象．运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。一、房地产市场调查的时机选择（一）购地前的宏观调查因为房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性这一特点，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地块周边的市场供需情况要进行详细的调查研究：这一区域各类房地产项目的开发量是多少，消化量是多少。现在存量是多少，空置率及租金水平如何，结合该地区近两年各类房地产项目的销售情况，对各类房地产项目的租售价格走势如何进行预测。同时进行需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果．确定该地块大致的产品定位是做哪一类房地产项目．即：住宅、写字楼、商场或其它类型建筑；之后．对所确定的类型项目进行更为细致的调查以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围等。（二）购地后项目产品定位分析在购地后，就要进行更为详细而有重点的市场调查分析，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查，以为要开发的产品提供更为细致的 定位指导。以居住性项目为例，要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型．各类户型的建设比例。是采用什么样的装修标准，定价应在哪一个档次等。（三）配合产品设计和营销进行调查进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计上的优劣势．以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。因为房地产项目的特点之一是地域性，周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手，因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其销售策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应对策。二、房地产市场调查中应注意的问题（一）保持市场调查的经常性随着经济的发展、政策的变化。人们生活方式、思想观念等都会发生变化，这些变化无疑会对市场产生巨大的影响，如果没有经常性的市场调查工作，就不可能及时了懈市场的变化情况和采取有关应变措施。因此，应设立专职负责市场调查的工作部门或组织系统，订立合理的规章制度。让企业本身的市场调查工作不会时断时续，而是结合营销业务的实际需要经常性地发挥应有的作用。（二）重视市场调查的成果企业在任何时候都不应该忽视经过市场调查而取得的调查成果。对调查成果的忽视，意味着极大的浪费。不仅是对所花费的时间、金钱和人力等有形资源浪费，而且如果因此贻误时间，错失市 场良机，所造成的无形损失则是难以估量的。（三）选择合适的房地产调查机构除各房地产企业在根据各自需求进行不同角度、不同规模的市场调查以外，公司也可以根据调查工作的需要聘请专业的咨询公司协助工作。目前国内有许多咨询公司或专门的市场调查公司可以进行有关房地产市场的调查。但由于市场调查在我国发展历史还不长．各调查公司、咨询公哥经验及专业化水平也参差不齐，对房地产市场进行调查在国内更属于近两年新兴起来的一项调查，且地域性特征较为明显，所以对于国外先进的调查手段，不能采取完全的拿来主义，必须根据当地的实际情况，在实践中不断摸索总结，发展一套最适合当地的调查方法。而一般的市场调查公司因为其涉及的行业较多，大都不具备对房地产进行市场调查的经验。一旦进行房地产市场调查 ，因时间、费用上限制等原因也不会真正潜心去寻找最佳方法，往往会采用以往对其他行业进行调查的方法来进行调查，其调查结果的准确度及可信度可想而知。（四）培养高素质的市场调查人员结合市场调查工作来说，调查人员经常要接触大量的国内国外及本地区的各种信息，经常要收集、整理、分析和处理大量有关的调查资料。处理资料工作的好与坏对于市场调查工作的效果会产生直接的影响。一个良好的市场调查工作人员不可能懂得一切或知道一切，但应该知道在什么地方或通过什么途径可以得到所需要的资料。如果经常都能够及时找到有关的资料提供企业管理部门或有关负责人员作决策参考，那就能够起到良好的“参谋”作用。因此，对市场调查工作人员除了要具备良好的工作态度和工作作风之外．还须具备有关商业情报、资料工作的基本知识和必 要的营销业务能力。三、房地产市场调查过程中的质量控制（一）制定科学周密的调查计划周密的计划，是市场调查的行动方案，是市场调查科学有序进行的保证，是确保调研效度和信度的首要措施。事实上，没有拟定科学严密、切实可行的调查计划就开始调查、无谋而动的情况依然很普遍。调查计划是在调研目标的指导下形成的，制定调研计划首先要明确调查目的。（二）严格进行访员的选聘和培训1.访员的选聘。市场调查既是科学又是艺术，访员是实地调查的执行者，是访问对象的指导者，访员的素质和态度直接关系到调查结果的正确程度。房地产业是产业关联度高（前向和后向关联50 多个产业）、内涵和外延都很丰富的产品产业。房地产市场营销的全程性、动态性、政策牲与不完全竞争性特征．决定了房地产市场调研的复杂性与专业性。因此。访员应具备多方面的知识和良好的素质。2.访员的培训。包括日常培训和临时培训，日常培训主要是相关理论、知识的学习和能力、技巧培养与态度训练。临时培训主要是针对某个具体项目进行的培训，一般包括：甲方企业情况和项目情况；调研的目标、任务和要求；房地产相关知识的培 911；问卷的讲解，抽样方法、标准、要求的讲解：进行质量要求、纪律与奖惩措施教育进行模拟调查训练并现场指导．即设计作业情景 ，让访员进行具体的操作练习，检查他们在模拟作业中存在的问题，并加以指导纠正。（三）做好抽样控制 1.样本的数量。一般而言，一个调查样本越大越好，因为依据统计学上的大数定理，大样本可以降低误差。但是，大样本不可避免地要大量增加调查成本，而且在调查实务中，大样本也引进了额外的误差因素，诸如调查员的疲乏、统计上的错误、回收率难以控制等。2.样本涵盖面的广度。地域因素。地域性是房地产的首要特征，所以样本涵盖面的广度的确定首先以地理范围为尺度。确定地理范围的首要依据是甲方正在论证项目的特点。范围确定以后，然后对调查区域划块细分，根据调查日程、访员分组的组数和组别、调查圈的界线、整个调查区域的界线、每个调查圈要抽取的样本数量、街道布局、人口特征等因素再划分为细分区域。目标消费者集中的地方，可缩小范围、增加样本量。（四）问卷设计问卷是实地调查的工具，其质量直接关系着调查效果。问卷设计首先要把握好问题的广度和深度。如果问卷问题设置太少，挂一漏万，就会失去调查的本意；反之。问卷太长，会使得调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极可能由于一部分被调查者拒绝合作。造成严重的抽样偏差。这两个方面都使得调查结果量变引发了质变，使调查失去了意义。一般而言，越是深层的调查，所要求调查员的专业技术越多，所需时间越长经费越高。房地产是高介入度产品，要细节制胜。参考文献：〔1〕李甚丽，浅谈房地产市场调查.现代商业，2007〔2〕盛革，房地产市场调查及方法探析.肇庆学院学报，2009. 〔3〕王学东，商业房地产投融资与运营管理．北京：清华大学出版社，2008.