我国现行住房保障制度的问题与改革一、我国住房保障制度的现状我国自从建立住房保障制度以来，关于住房保障范围划分的研究一直不足，这囿于早期虽然确定了保障房制度，但自 2003 年后受强调以市场化方式配置住房资源、扶持房地产行业为国民经济支柱产业、拉动经济增长思路的影响，住房保障范围曾一度被缩小。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18 号)就明确提出“要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理；增加普通商品住房供应”。文件虽然也强调要加强和完善廉租房和经济适用房制度，但受其多数家庭购买和承租普通商品房主导思想的影响，全国各地此后经济适用房建设基本停滞，廉租房的建设更是完全缺失，很多省市一直到 2008 年才真正有了廉租房和经济适用房，因此，关于廉租房和经适房保障范围和申请条件的研究就更谈不上了。近年来随着保障房建设的大幅推进，各地开始制定保障范围划定和申请人条件等政策，但由于其划分方法和确定依据未能与居民的住房承租和购买能力准确挂钩，因此保障房的分配出现了“错位”和“夹心层”现象。笔者认为住房保障范围的界定倘若不科学合理的话，保障方式的选择、分配方式、退出机制等制度也必然难以有效运行。二、目前我国住宅保障范围划定和保障对象界定存在的问题收入准入界限与住房消费支付能力脱节，无法真实反映住房困难程度，导致“夹心层”和“错位”现象我国目前各地普遍采用家庭年收入、家庭人均年收入、家庭人均可支配收入的一定比例作为经济适用房保障的上限，以低保收入的一定比例或倍数作为廉租房准入的上限。以上诸种仅仅以某种收入 作为保障的界限，存在值得商榷的地方：一是，该收人标准是否能准确衡量出申请人用于住房的支出 。如果不能，如何衡量该家庭难以自主承担住房消费支出的程度，如何判断是否将该家庭纳入。这也正是我国很多地方住房保障出现保障错位的原因。二是，该收入标准是否与动态变化的市场房价和租金挂钩，如果不能，则也无法准确反映申请人的住房消费支付能力困难程度。收入与房价并不呈现同向 、同幅度升降。因此，相同的收入在不同的房价面前，反映的是不同的支付能力。那么据此指标划定的住房保障人群必定出现“错位”，大量理应被保障的中低收入者陷入了“让买的买不起，买得起的不让买”的尴尬困境。（一）“低保线”标准等于低收入界限我国许多地方政府将廉租房的保障人群以低保为标准划分，但是“低收人群体”与“低保户是否能够等同?在目前我国经济发展水平下，城市最低生活保障标准制定的主要指标立足于最低生存保障，无论是“标准预算法”、“恩格尔系数法”还是“生活形态法”，都只是把“菜篮子”需求，也就是以食物需求作为制定低保的标准，还没有条件将“居住”需求纳入最低保障范围。而“住房保障”意义下的低收人群体，与“最低生活保障”意义下的低收入群体是有区别的。在一个城市里，低保人员在住房需求中一般只占百分之几，多是那些失去劳动能力，不能维持自身生存的人。以“低保户”划线建立城市廉租住房保障标准，必然有众多的人得不到保障。（二）低保收入不能准确，进而无法衡量其无法自主解决住房困难的程度首先，这些收入指标均为绝对指标，不能准确反映财富在居民中的分配状况，不能反映贫富差距，不能反映收入水平的结构。原因是人均收入水平相近的两个地区其收入数据离散情况可能差异很大， 其中低收入居民的住房消费能力也因此截然不同。均值的弊端显现无疑。其次，这些收入指标也无法直观反映其他生活消费支出占收入的比例，因此也无法反映可用于住房消费的支出比例。而现实是不同的城市在不同时期，其城市居民的消费性支出尤其是食品消费支出比例差异很大，因此，居民筹措经济适用房首付款和偿还贷款的能力也有差异。通常占比越低，则其住房消费支付能力越高。三、住房保障范围界定改进意见（一）保障范围和对象界定应遵循的价值标准划定住房保障范围首先从性质上依据社会保障目标界定被保障人群的基本特征。当然这首先要有个判断的价值依据，根据这些价值可以总结出被保障人群的特征。住房保障追求的是住房资源市场配置的公平性修正和实现“人人有房住”的基本人权目标。1.解困性住房保障非全民福利，而是政府承担的面向贫困且住房困难的家庭，因此，对于那些有能力通过市场解决住房问题的家庭，住房保障将不覆盖。根据政府保障的解困性，得到政府住房保障的主要是无力支付房价(房租)的住房困难者。2.普适性冲。经济困难和住房状况是判断享受政府住房保障的唯一标准。只要同时出现了规定的经济困难和住房困难，那么则不论当事人的种族、性别、社会阶层如何都应该被纳入保障的范围。（二）我国住房保障对象收入层次划定与住房支付困难程度挂钩的方法首先应定期计算所在城市的以市场中的所有住房计算的房价收入比，考察中位数收入家庭对中位数 住房的支付能力。以该城市的房价收入比作为划定保障人群收入的指标界限依据。理由是无论该城市的房价收入比高于还是低于合理的房价收入比，低收入人群的住房支付能力都相对比较低，制度需要保障的是中低收入者，而不是中等以上的收入者。至于房价收入比过高则是政府调控房地产市场健康需要关注的问题，而不是保障问题。因此，准人的界限指标应为该城市的房价收入比或者该房价收入比的一定倍数。其次根据该房价收入比界限指标计算申请人的住宅购买困难程度。具体方法有两种，一是用当时中等条件的住房价格和申请人的多年家庭收入均值来计算其家庭的房价收入比，如果该比值高于上款房价收入比界定指标则为符合购买资格。二是，可以以当时中等条件的住房价格和房价收入比界限指标来倒推出中等收人家庭收入线，作为资格收入线的上限。核定时只需看申请人的家庭收入是否低于该收入标准即可。参考文献：〔1〕吕露光，城市居民住房保障问题几点思考，特区经济，2008，12．〔2〕慕怀中，社会保障水平发展曲线研究，2009，2：22—28．〔3〕蔡玉峰，经济适用房和廉租房保障的对比分析建立以廉租房为主体的住房保障体系．江西省人民政府公报，2010，1 期．