房地产信托融资分析与研究随着我国房地产业的迅猛发展，与房地产发展息息相关的房地产金融已经越发得到政府及相关行业的重视。国内外房地产金融运作的历史经验证明，单一依赖银行贷款势必会导致房地产泡沫危机。为拓宽房地产融资渠道，开拓房地产与金融共赢局面，我国政府一真在积极寻求支持房地产业健康平稳发展之路。从国外成功经验来看，房地产信托这种融资方式可以提供充裕的资金来源，渠道畅通，将为我国房地产融资开辟光明的前景。房地产投资信托以其特有的优势已经逐渐得到国内相关方面的重视。发展 REITs，是我国房地产融资的必然所选。一、信托及房地产信托的基本概念（一）信托的概念信托就是信任委托，是信托机构接受客户的委托，按其要求代为管理、营运或处理其财产的活动。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可以概括为：“受人之托，代人理财”。信托是在商品经济的发展中，由一般民事信托发展到贸易信托，进而发展为金融信托，而房地产信托则是金融信托的重要组成部分。房地产信托从其经济实质上看是一种融资、融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务，受托人一般是银行或非银行金融机构，其业务经营以获取手续费、代理费为目的，其标的物是客户的资金、房屋或是土地的财产和权力。因此，房地产信托是以委托人提供财产为前提，体现财产委托人和受托人、受益人之间的经济关系。（二）房地产投资信托的基本概念 房地产投资信托(或房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts，REITs)是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者。房地产投资信托基金实行多元化投资策略 ，选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务，通过集中专业管理和多元组合投资，取得有效降低投资风险，较高投资回报。。它具有筹集资金的灵活性和广泛性，具备专家经营、组合投资、分散风险 、流动性高和品种多等优点。房地产是一个高收益的行业，但也是一个高风险的行业。房地产业信贷在我国是一个资金占用大、期限长、流动性较低的金融产品，动辄占用几千万甚至几亿、几十亿的资金几年时间。对于开发商而言，必须借助外部资金的力量来保持房地产投资的良性循环。否则，房地产开发建设就无法扩大规模 、改善质量、提高技术、满足市场的需求。房地产开发建设的外部融资渠道有很多种，在现代社会，通过金融手段融资无疑成为首选。经过多年的发展，到目前为止，我国的房地产企业融资的资金来源主要有：国家预算内资金、银行贷款、利用外资、自筹资金、证券市场融资和房地产信托等 @。其中银行贷款占有绝大部分的比例。二、我国房地产信托融资的问题分析（一）银行贷款银行贷款，即房地产企业向银行或其他金融机构借入资金。按偿还期限的不同，银行贷款可分为短期贷款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般可作为企业短期资金周转；而在房屋建 成一定的阶段，发展商可以将其作为抵押，筹集长期贷款。众所周知，银行贷款对于房地产开发而言起着至关重要的作用。目前我国房地产企业过分依赖银行贷款是中国企业整体融资体制历史演变的必然结果。（二）国家预算内资金、利用外资和自筹资金国家预算内资金，即政府拨款只适用于少数经政府严格审批合格的国营企业。房地产企业利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资，一般以成立合资或合作公司的方式。间接投资即利用外资贷款，用外汇还本付息。外资介入可以为房地产业的发展提供有利条件 ，但我们从东南亚金融危机可以看出，国际资本市场的流动是房地产泡沫的主要诱因之一，尤其是在金融监管不够完善的国家。（三）证券市场融资证券市场融资，主要指股票融资。由于房地产开发的投资大、风险高，房地产企业通过股票融资方式可以在短时间内筹集到大量的资金，并且就我国目前的股票市场来看，股票融资的资本成本相对较为低廉。上市融资对房地产企业具有巨大的吸引力，不但可以以迅速满足融资需求，而且还可以为企业赢得巨大的品牌效应，提升企业的竞争力。然而我国的房地产企业上市融资渠道并不通畅。三、房地产信托融资问题的解决对策(一)给予强有力的政策支持金融与房地产有着天然的联系，金融调控能同时影响房地产市场的供需两个方面，必然成为重要的调控工具。房地产泡沫的控制也必须依赖于金融调控。房地产信托业务主要属长期信用，资金周转 慢，经营特点也明显有别于银行信贷业务。政府应在对房地产信托机构实施税收、利率、风险保证、信托财产管理等政策工具调控及相关管理办法方面有所优惠，以体现国家对房地产信托业的政策扶持 。我国的房地产金融政策的最终目标应该是实现房地产市场的健康稳定发展。(二)建立独立、严格的信托监管体系我国特殊的国情决定了我国的监管体制不可完全照搬西方模式，必须是在现行体制的基础上进行一定程度的创新。选择分业监管符合当前金融信托业发展的实际，既有利于监管主体权威性的确立，各司其职，也有利于防范信托业的风险，更有利于提高监管水平。现阶段我国正处于体制转换时期，选择适合我因国情的信托监管模式，实行银行、保险、证券、信托业的分业监管，建立独立的信托监管体系是我国信托业发展的客观需要，也是规范信托经营行为、防范信托经营风险、实现信托业健康发展的需要。（三）制定优惠的税收政策美国等地 RETTs 发展的重要原因之一在于税收优惠。我国发展 REITs 也应该遵从这一发展趋势和规律，通过相关 REITs 法律的和相关税收政策修改和制定，避免 RETIs 收益的双重纳税，只要 REITs的收益来自于房地产，同时将其分配给了投资者，就应该在公司层面上不交纳企业所得税。这样既能提高 REITs 的运营效率，也可以增加投资者的收益，为 REITs 的发展铺平道路。(四)制定人才培养政策在美国，REITs 已经成为一个重要的行业，其从业人员既要有专业的房地产知识，还要有扎实的金融知识。我国应当制定一些房地产和金融专业综合人才的培养计划和政策，保证从业人员的高素质， 以利于行业的规范运作和长远发展。从 REITs 运作的本质讲，注重的是房地产资产的运作和融资活动的结合，还必须对房地产业有比较全面的把握，所以发展 REITs 必须拥有一批具有战略投资眼光、懂财务、通法律的理财专家。参考文献：〔1〕《中国房地产投资信托产品的现状、问题与对策》，《南方金融》，李安民，2010 年第 4 期.〔2〕《我国房地产融资渠道的新选择一房地产信托投资基金(REITs)》，《当代经理人》，李建华2010 年 14 期.〔3〕《房地产投资信托基金的产品优势分析》，《湖北财经高等专科学校学报》，毛莹，20115 年12 期.〔4〕《房地产信托、投资基金与 REITs))，《中国房地信息》，程志发，2012 年 12 期.