我国房产税改革的思考一、引言我国目前适用的房产税征收于 1986 年，房产税条例第五条第四款规定，对“个人所有非营业用房产免纳房产税”，即对居民个人住房实行免税政策。我国房地产整体税制呈现“轻保有，重流转”的局面，为了进一步完善房地产税制结构，上世纪 90 年代，我国便开始研究对个人住房征收房产税问题，提出了“物业税”。随着房地产市场的快速发展，由于对居民住房免税，我国房地产市场出现投机行为，为了增加居民房产的持有成本，打击投机行为，我国 2011 年在重庆上海两地实行了房产税改革试点，由于税基过窄、法律依据不足等一系列问题，导致改革效果并不尽如人意。2018 年 1 月 1 日，政府将宁夏纳入房产税扩围试点城市。此外，在 2018 年政府工作报告中，正式提出“稳妥推进房地产税立法”，再一次将对居民个人住房征收房产税提上议程。从政策层面来看，近几年税收立法进程加快，通过多项税改方案。包括继续完善增值税税制，修改个人所得税法，开征环境保护税法等。居民纳税意识也在不断增强，在国家政策和群众导向有力推进的大环境下，完善地方税制，对个人住房征收房产税迫在眉睫。二、个人住房房产税课征的法理依据 （一）对个人住房征收房产税的争议 在我国对居民个人住房是否征收房产税一直存在争议。其中，主要反对的观点有两点。一是认为我国土地所有权属于国家和集体所有，居民通过缴纳土地出让金的方式取得 70 年的土地使用权而并不拥有土地所有权。而国外对居民住房征收房产税的前提是土地私有制，因房屋和土地不能分割开来，仅对房屋征收房产税缺乏法理依据。二是我国居民在房屋的取得环节已经缴纳了土地出让金，在持有居住阶段再对住房按照房价或是评估价格征收房产税，有重复征税的嫌疑。（二）土地公有制与个人住房房产税的关系 首先，在法理上，对土地使用权征税符合《物权法》的规定。2007 年实施的《物权法》为我国开征居民住房保有环节房产税奠定了法理基础。《物权法》规定用益物权是指非所有人对所有人之物所享有的占有、使用的排他性的一种权利。根据《物权法》的规定，国有土地使用权属于用益物权，居民作为用益物权人在一定时期内可以依法占有国有土地，并且可以将其作为一项独立的财产权在市场上进行转让、抵押等交易。这些特点表明土地使用权可以作为房产税征税的标的物，在法理上，对其征收房产税是具有法律依据的。 （三）土地出让金与个人住房房产税的关系 土地出让金是政府作为土地所有者向土地使用者收取租金的收入形式。土地出让金反映的并不是简单的土地租赁关系，反映的是土地使用者对国有土地享有的用益物权，因此，土地出让金 体现的是国家作为土地所有者与居民作为土地使用者之间依法进行平等交换的经济关系。个人住房征收的房产税是对房产价值的课征。土地出让金是房产价值的组成部分，土地出让金作为房产价值的内含价值，在法理上，对房产价值征税不等同于对土地出让金征税，房产和土地使用权是征税标的物，土地出让金是土地使用权的价值，两者之间不存在重复征税问题。三、征收住房房产税存在的问题（一）功能定位尚未确定 目前，学术界对个人住房房产税的功能定位主要有筹集地方财政收入、抑制房价增长和调节收入分配三个观点。但是，观点目前尚未统一。而沪、渝房产税试点在财政收入和抑制房价方面作用效果并不乐观，可见，功能定位的确定是改革的关键要素之一。在个人住房房产税功能定位尚未明确的情况下，不宜贸然进行税制设计。 （二）推出的前提条件尚不具备 1.推行阻力较大 想要顺利在全国范围内推行个人住房房产税并取得良好的预期效果，需要得到广大民众的支持。通过沪、渝试点和房产税相关政策实施的经验来看，我国个人住房房产税未取得预期效果的主要原因还是由于征收阻力较大和硬性配套措施不完善。房产税改革是对个人财产征收，因此，改革的难点不在于税制要素设计，而是改革后是否能够顺利推行。如果不能得到民众的支持和认可，那么，个人住房房产税的实施则会遇到重重阻碍。2.房屋产权性质未统一 需要统一界定房屋性质。我国房屋产权多元化，存在房改房、拆迁房、集资房、小产权房、国有房产、经济适用住房等多种不同产权性质和用途的房产。在这种条件下，产权性质差异化，税基不统一造成征管难度加大。 3.未实现全国范围内的不动产登记平台信息共享 我国目前的不动产登记系统已经实现省内信息共享，但对于一些炒房者来说，他们的房产往往在多个不同的省份。现有不动产登记系统无法准确获取个人在全国范围内的全部的房产信息，在房产信息未实现全国共享的情况下，对个人住房征收房产税会有失公平，实施效果也会大打折扣。全国房产信息共享是征收个人住房房产税的前提条件之一。四、征收房产税的政策建议（一）加快推进房地产税制改革 目前在房地产税收环节，约有 10 个税种，在增加保有环节税收的同时应相应减少开发、流转环节税收。简并税种需要考虑对房地产开发交易环节税种进行调整，避免重复征税。耕地占用税是对特定土地资源征税，与土地出让金征税对象重叠，可考虑取消税种；交易环节设置的契税 与印花税存在重复征税的现象，可考虑合并税种。优化税制结构需要对整体房地产税制结构进行调整。长期可考虑整合开发、流转和保有环节税种统一征收房地产税，并配以赠与税或遗产税等征对财产设置的辅助税种。通过科学设置税种，可以减少房地产相关税费，减轻居民的纳税负担 ，还可以优化税制结构，形成流转与保有并重的良好局面。（二）建立健全评估体系和房产登记制度 1.建立健全评估体系 我国可以学习香港设置专门的房产税基评估机构，独立于税务机关之外。房产税基评估机构只负责房产价值的评估工作，税务机关只负责税款的征收。税基评估机构和税务机关相互独立、相互监督，共同保障税款的有效征收。2.申诉和争议机制的建立 个人住房房产税几乎涵盖了全国范围内的居民个人住房（除农村地区外），由于采用的是评估价值来确定计税依据，难免会存在对评估结果有争议的情况发生，争议机制的建立是有必要的 。它将房产所有者纳入了评估过程，让评估结果更为公正，保证评估的质量。机制的过程大致如下 ：纳税人在收到评估通知单一定期限内向评估部门提起申诉；评估部门接受申诉并告知申诉人；评估部门处理申诉，并且告知申诉人处理结果；如果纳税人对处理结果仍有异议，可以向上级评估管理部门提出评估争议；上级管理部门对争议进行调解，若仍然不服，即可提起诉讼。参考文献：[1]安体富,葛静.关于房地产税立法的几个相关问题研究[J].财贸经济,2014(08):5-12+48.[2]程瑶,伍洲.完善我国房地产税收制度研究[J].上海经济研究,2016(07):83-91[3]陈雪,张岱渭.我国个人住房房产税法律制度的构建 [J].河北大学学报 (哲学社会科学版),2014,39(01):74-77.