美国次贷危机对我国发展房地产金融的启示摘要：美国次贷危机对我国银行应对房地产危机发出了警报。我国房地产企业的资金来源主要是银行的贷款，房产也是信贷过程中最重要的抵押品，可以看出房地产与银行信贷业务是血肉相连的。低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展，内外信息不对称造成房地产信贷风险等是我国房地产信贷存在问题。本文通过介绍我国房地产信贷发展的现状，提出我国政府应该从信用监管、完善房贷相应政策、合理放贷等方面进行改进。关键词：信贷风险；房地产周期；次贷危机；风险防范引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。美国次贷危机对我国商业银行房地产信贷管理敲响了居安思危的警钟。 一、房地产信贷危机与次贷危机的爆发美国的次级按揭贷款起步比较早，2001～2005 年，受低利率的货币政策影响，美国房地产市场高度繁荣，美国人的购房热情急升，次级按揭贷款的需求快速增加。次级按揭贷款余额从2002 年的 1670 亿美元增长到 2006 年的 6000 亿美元左右，占全部按揭贷款的比例从 2002年的 7%提高到 2006 年的 21%。随着经济的回升和住房按揭市场的扩大，按揭资产证券化快速发展。美国次贷危机的原因主要归结为：（一）信贷门槛的放低贷款机构为扩大市场份额已在激烈的竞争中站稳脚跟，盲目地降低贷款条件，给信用等级较低的借款人开辟门路，许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明。由于信用较低，通常贷款利率比一般抵押贷款高出 2%至 3%，从而给信贷违约埋下了危机的种子。（二）利率的不断上升美国经济出现衰退后，美联储加大降息力度，于是刺激了信贷消费。但从 2004 年 6 月至2006 年 6 月间，美联储连续 17 次调高利率水平，基准利率从 1%调到 5.25%，导致以浮动利率为主的次级抵押贷款利率不断提高，利率的大幅攀升加重了购房者的还贷负担。在不堪重负的情形下，违约现象大量出现。（三）按揭贷款证券化的不规范 由于按揭贷款证券化市场的迅速发展，吸引了众多以追求高额利润为目的的投机者。随着资产证券化的不断深化，最终的投资者及其投资的证券与基础资产的隔离越来越远，结构化的金融衍生工具具有信息过滤作用，使得最终的投资者所投资的证券与基础资产的对应关系日益模糊， 导致最终的证券投资者很难对所投资的证券进行风险评估。结果利益相关者一损俱损，一荣俱荣 ，为危机的爆发埋下了隐患。二、我国房地产信贷的发展现状自从 1998 年我国实施扩大内需的政策以来，城市化与消费结构升级，带动了房地产业迅速发展。房地产业属于典型的资金密集型行业，其发展离不开国内金融行业的大力支持，最近十年来，房地产行业的发展可谓如火如荼。1998-2009 年个人住房贷款年均增长率达125.7%，对房地产开发企业和建筑施工的贷款年均增长率达 28.3%。2009 年，我国的房地产信贷额度随着房地产价格的飙升而大量增加，据央行公布，2009 年全国新增信贷 9.59 万亿，其中用于房地产的信贷超过两万亿，占全国信贷总额的两成，而这两万亿房地产信贷中又有 70%是投放到个人消费性住房贷款。银监会在 2009 年年报中指出，我国房地产贷款余额为 7.33 万亿元人民币，同比增长 38.1%。房地产信贷占信贷总规模的比例迅速增大，这种过快增长意味着其中会有一部分是不审慎的投机行为；在房地产市场上行的阶段，一些还款能力弱的投资者也会参与到房地产市场中来。如果房价出现滑落，商业银行的信贷风险会大大加剧。房地产业极度依赖银行，其风险也通过信贷导入银行。 近几年来，我国经济的飞速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高以及政府实施扩大内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体来说我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。对于中国这样一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤其重要。央行称，将继续实施适度宽松的货币政策，积极引导金融机构均衡放贷，进一步优化信贷结构。三、我国房地产信贷存在问题及原因分析 （一）低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展 1997 年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看， 1998 年我国开始实施住房制度改革，大量具有住房需求的个人涌入到房地产市场，在宽松的货币政策下 ，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房按揭贷款快速发展并迅速成为各大金融机构的业务重点，房地产开发贷款增速明显加快。我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。 （二）贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患 近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。（三）我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制 为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件。在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。（四）外部信息不对称 房地产业是资金密集型产业，其发展离不开金融行业的支持。但在金融体系不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题。使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不良贷款的开发商获得贷款。房地产业利润丰厚，其平均利润率已经远远超过其他领域。过高的利润吸引开发商不择手段的寻求资金增加注入，同时他们追求高利润的本性使投资行为升温，还有些个人购房者为了谋求利益借用银行贷款进行投资。这些行为都使得房地产业“快速膨胀”，整个房地产市场处于非理性状态。从金融体系来说，房地产信贷的高回报使银行放松警惕，风险被低估，容易出现过度贷款情况。特别是在融资方式不发达的情况下，风险就会过度集中在金融体系 四、美国次贷危机提供的借鉴思路（一）严格贷款发放条件，防范房地产信贷风险住房按揭贷款并非是最安全的资产,房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视,商业银行应该充分认识美国次贷危机的教训，密切关注当前房地产市场变化，应严格执行首付政策和“二套”房贷的有关政策规定。采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象；严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。要进一步调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。（二）加强房地产信贷市场的监管监管部门要充分吸取美国次贷危机的教训，加强各个金融监管部门之间的协调配合，适应市 场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。应督促商业银行实行严格的贷款审核制度和风险管理措施，做好风险提示和检查工作。规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降，应及时对商业银行发出风险提示，严格“三查”，严防假按揭和虚假贷款。（三）吸取美国次贷教训，谨慎发展住房贷款证券化我国住房抵押贷款证券化的过程必须是在我国金融体系发展到一定程度后才能实行，而在我国现在社会征信体系尚未完善、社会评级机构还不成熟、各种金融衍生工具还很少的情况下，盲目推进住房贷款证券化是不合适的。我国应把握宏观经济走势与具体产品的关系，结合我国自身的房贷实际来加以筛选应用。监管当局应要求市场参与者进行必要的信息披露并解释衍生产品收益和风险形成的机理，同时尽快设计出一套有效的激励机制以事前约束信贷市场中金融创新可能伴随的道德风险参考文献〔1〕罗莉：房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究。《金融与经济》 ，2009.3。〔2〕何振善：商业银行房地产信贷风险管理体系研究。《金融与经济》， 2005。〔3〕胡敏：美国次级债危机对我国住房按揭贷款市场的警示。《四川经济管理学院学报》 ，2008.2。