论房地产开发项目风险管理摘要房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的项目，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。我国房地产开发只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一,使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响,认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容,以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。关键字：房地产；开发；风险管理；一、房地产开发项目的风险管理概念房地产开发项目管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。 二、房地产开发项目风险管理过程分析 房地产开发项目风险管理一班包括风险识别、风险评估、风险应对和风险监控四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。 （一）、房地产开发项目风险识别 房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。只有全面、正确的识别房地产开发过程中面临的所有风险，才能有效的对进行分析，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别尽可能全面的找出影响风险管理目标实现的所有风险因素 ，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源，不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。 （二）、房地产开发项目风险评估房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析,估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果,在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序,编制风险列表,最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是,房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽,应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。（三）、房地产开发项目风险应对 针对风险识别和评估分析的结果，为提升实现目标的机会，降低风险对目标的威胁，必须制定项目风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成 功的时间性与现实性相适应，同事也必须得到所有项目利益相关方的认可，并由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，在城市规划、政策法规的约束条件下，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定周密的产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排，使整个项目实施有条不紊，进而达到预期目的。（四）、房地产开发项目风险监控房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程,也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施,还应该随着项目的深入,对风险识别、评估的结果进行修正,对风险应对计划进行修改,即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。三、房地产开发项目全面风险的应对策略 （一）、风险回避 风险回避是根据风险预测评价,经过权衡利弊得失,采取放弃、中止开发项目,或改变开发项目条件,以避开风险源地,从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大,或可能损失后果太严重,又无其他风险管理措施可用时,常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种:一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动;另一种是改变活动方案,或改变工作方法。可以看出,风险回避是一种消极的防范手段,有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失,但同时也失去了获利的机会。所以,在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段  （二）、风险控制 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后,采取的降低风险损失发生概率,缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的,风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的;后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手,消除和减少风险隐患,降低损失发生频率和损失程度。因而,它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好,不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险,应优先采用风险控制措施。 （三）、风险转移 风险转移是指开发商在开发过程中,有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同,它不是放弃或中止项目开发,而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制,它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度,而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。 风险转移一般在以下情况下采用: 1、风险的转移方和被转移方(风险接受方)之间的损失可以清楚地计算和划分,否则双方之间无法进行风险转移； 2、被转移人能够且愿意承担适当的风险； 3、风险转移的成本低于其他风险管理措施； （四）、风险自留 风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中,对一些无法回避,难以控制和转移的风险,或因冒该风险可能获得较大利益时,在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下,常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类:计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留,其具体措施有:自己保险;专属保险;损失摊销;借款补偿;自负额保险。非计划自留是被动自留,通过风险应急准备金来应对风险自留对策应与风险控制对策结合使用,实行风险自留对策时,应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较,以便做出更利于节约风险管理成本的决定。 （五）、风险利用风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理,通过参与确实存在风险的开发活动,依靠自身扎实的风险管理工作,兴利抑弊,谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次,对风险管理人员的管理水平要求较高,必须具有丰富的项目经验,娴熟的技巧和高度的应变能力,才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析,有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下,经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径,从土地一级开发入手,通过争取某地块土地一级开发的开发权,为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发,就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势,获取二级开发权的几率就更大，就是很好地利用了政策风险。四、房地产开发项目全面风险应对中注意的问题 （一）、制定风险应对计划应具有针对性 风险应对计划的制定是风险管理的关键环节,由于项目的独特性和唯一性,在制定应对措施时不可能照搬现有的模式,必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果,提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理,为了减少费用支出,不对风险做有效的防范。 （二）、注重应对管理方法的组合 无论是风险控制、风险转移还是风险自留等,每种风险应对措施都有它的局限性,面对复杂多变的风险,应注重多种方法的组合,根据项目的具体情况做出多种方案,按照优先级进行排序,避免单一方案无效带来的措手不及 （三）、注意应对管理的经济性为了避免或减轻风险获取较高的回报,必须付出一定的代价。但是本着节省的原则,有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时,往往可以采取保险或风险自留的方法,但是哪个方法更经济有效呢,就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较,从而选出更加经济有效的措施。结论：房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险,开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理,设立专门的风险管理机构,制定风险管理计划,明确风险管理目标,采用各种风险防范的措施,主动性的控制风险,增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力,保障企业的可持续发展。 参考文献：〔1〕陈煌红，张欣．房地产开发项目全面风险管理〔J〕． 西南科技大学报，2006(3)〔2〕陈祖． 关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕 . 四川建材， 2O06(1 2)：45-48〔 3 〕邓田生，徐杰军． 房地产开发项目风险管理体系设计初探〔 J 〕． 企业技术开发 ．2006(11)：23-56．〔4〕赵世强．房地产开发风险管理〔M〕．01 版.北京.中国建材工业版社． 2003:85-175