2006 年山西省国家公务员录用考试申论试卷在房地产市场中，经济适用房的规划和运营由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的调控，按理说应充分造福于城镇中低收入家庭，不应该出现供需严重不平衡的状况。然而，在现实中，经济适用房“一房难求”、“别墅化”、“富人化”等现象在许多城市却十分突出。经济适用房的诸多“不适之症”，与政府的粗放式管理直接有关。对此，有三大疑问急需得到有关部门的解答。在宏观调控背景下，各地政府纷纷表态，或给出经济适用房与全部商品房的占比，或给出建设规模。这些规划中的供应量，能在多大程度上满足老百姓对经济适用房的需求呢？这个问题难以回答，原因就在于需求量并没有被明确测算出来。如果经济适用房的供应与需求存在脱节，那么在此条件下给出的数字或比例是没有参考意义的。现在，能够用来估算需求量的，只是经济适用房购买者的收入标准。然而，根据各地划定的购买者收入标准，要么有一大半家庭符合条件，要么中低收入家庭被摒弃在外。有人测算，按照现有经济适用房购买标准，近 80%的北京市民具备条件，而北京市目前提供的经济适用房还满足不了其中 10%的需求。西安市经济适用房购买标准是在家庭年收入 27500 元的参照数上定的，而这显然是西安很多中低收入家庭无法达到的。更有甚者，目前许多地方还没有明确的中低收入者标准，何谈准确测算经济适用房的需求量呢？也许，之所以出现购买者收入界定标准不科学的情况，原因在于经济适用房的保证面过于宽泛。根据经济适用房的定义，其供应对象是中低收入家庭，这在许多地方被理解为“中等收入＋低收入”家庭。这样一来，导致各地在确定标准时有了较大的变动空间。经济适用房具有政策保障性质，须严格控制套型面积，国家给出的建议标准是中套住房面积控制在 80 平方米左右，小套住房面积控制在 60 平方米左右。然而，记者调查发现，在北京房地产交易中心的网站上，仅回龙观住宅区在这家交易中心登记的拟转售的数百套经济适用房中，110 平方米至 230 平方米的大房子就有 66 套。出现经济适用房“别墅化”现象有一定的历史原因。房改之初建设经济适用房承担着一定的扩大内需、拉动经济增长的任务，因而建设标准限制不严。针对户型超标问题，北京市建委负责人表示，市规划委将严格控制户型面积，从源头上进行审批管理。经济适用房建设过程中另一个监督管理的难点是控制利润。由于经济适用房是微利商品，国家规定要把利润率控制在 3%以下。然而，一位业内人士表示，如果利润率真正控制在 3%以下，是不会有开发商愿意做的。实际上，开发商有各种手法在开发过程中谋取高额利润。比如，加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等。对于开发商的这些“灰色收入”，政府管理部门要么难以查究，要么以罚款了事，但违规成本与高额利润相比显得微不足道。如此看来，经济适用房能否真正“经济”起来，还要打上一个问号。销售环节存在的漏洞主要有两个，一个是开发商的“瞒”，即暗中留下一定数量的房号自己操纵；另一个是购房者的“骗”，即不符合条件的人骗购经济适用房。把销售交由开发商来操作，一个重要原因是当初经济适用房放量供应、项目过多，由政府销售存在一定困难。然而，现在经济适用房处于供不应求的状态，开发商的暗中操作则加剧了供求的失衡。针对放号方式存在的弊端，一些地方从规范排队等号、网上放号、手机放号等入手治理。有关专家则认为，要保证放号的公开、公平、公正，把销售交由政府来负责是一条根本之道。令人遗憾的是，目前还没有地方尝试采取这种操作方式。谈及如何防止购房者的骗购行为，中国房地产业协会秘书长顾云昌表示，在居民收入透明度不够的情况下，这恐怕是经济适用房管理中最为棘手的一个问题。北京市建委负责人介绍，准备在现行的审 核政策基础上再增加三项措施：结合个人所得税明细制度进行收入审核；增加新闻媒体公示，扩大公示范围；严厉查处虚假行为。1.用不超过 200 字的篇幅概括给定材料所反映的主要内容。（20 分）2.用不超过 400 字的篇幅概括出经济适用房存在的问题以及原因。（30 分）3.自拟题目进行论述，用不超过 1000 字的篇幅提出如何完善经济适用房政策，要求有针对性和可行性。（50 分）参考答案1.用不超过 200 字的篇幅概括给定材料所反映的主要内容。（20 分）房地产市场中的经济适用房出现了诸多“不适之症”。供应与需求脱节，“别墅化”现象严重，开发商在开发和销售环节谋取高额利润，这些现象扰乱了房地产市场的秩序，损害了中低收入群体的利益，急需得到有关部门的解决。究其原因，有其历史原素，也有现实原素，但最根本的原因在于政府的粗放式管理。因此，相关人士建议应当结合个人所得税明细制度进行收入审核；增加新闻媒体公示，扩大公示范围；严厉查处虚假行为；严格控制户型面积，从源头上进行审批管理。2.用不超过 400 字的篇幅概括出经济适用房存在的问题以及原因。（30 分）经济适用房目前存在的问题主要有：第一，“一房难求”，供应与需求脱节。第二，户型超标，“别墅化”、“富人化”现象严重。第三，经济适用房的利润难以控制，开发商在开发和销售环节谋取高额利润。造成这些问题的原因是多方面的，一是经济适用房的保证面过于宽泛，购买者收入界定标准不科学，导致各地政府规划中的经济适用房的供应量没有明确测算出来。二是建设经济适用房承担着一定的扩大内需、拉动经济增长的任务，因而建设标准限制不严。三是在于开发商的一些“灰色收入”，政府管理部门难以查究，要么即便追究也职能以罚款了事，但违规成本与高额利润相比显得微不足道；同时因为当初经济适用房放量供应、项目过多，由政府销售存在一定困难，所以把销售交由开发商来操作。然而从根本上来说是由于政府的粗放型管理造成的。3.自拟题目进行论述，用不超过 1000 字的篇幅提出如何完善经济适用房政策，要求有针对性和可行性。（50 分）加强政府参与 强化经济适用房保障功能经济适用住房是指那些已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它的目的是向中低收入群体提供低级别的住宅，主要起到社会保障作用。然而在实际运作中，经济适用房的规划和运营却出现了种种问题。诸如“一房难求”，供应与需求脱节，户型超标，“别墅化”、“富人化”等现象十分严重，利润难以控制，开发商在开发和销售环节谋取高额利润的问题也很普遍。造成这些现象的原因极其复杂，历史原因有之，现实原因有之，涉及多方面的利益，但究其根本还是由于政府的粗放式管理模式，放松了对经济适用房的监管。因此在完善经济适用房的政策时，必须立足于经济适用房的保障功能，加强政府参与和监管，把好开发和销售的每一道关。首先，要准确定位需求结构。供求难以平衡的原因之一就在于经济适用房的保证面过于宽泛，购买者收入界定标准不科学，导致各地政府规划中没有办法明确测算出经济适用房的供应量。因此要调整收缩经济适用房供给规模，缩小保障对象范围，增大保障力度。因地制宜，结合各地经济发展水平制 定收入区分标准。尽快建立和完善城镇居民个人信用制度，加大联合征信制度的覆盖范围，建立具有购房资格的中低收入家庭的数据信息库。其次，出台行之有效、切合实际的建造标准与造价。经济适用房超标准建设导致了经济适用房和商品房雷同，冲击了商品房市场。同时，超标的经济适用房也使中低收入人群无力购买，丧失了建设经济适用房的初衷。因此必须对房改之初建设经济适用房建设标准限制不严的问题予以纠正，设定严格的建造标准和造价标准，以中小户型为主，不求奢华，但求结构紧凑，面积实用。再次，政府要采取有效的监管机制，建立监督执行经济适用房发展计划的机构。经济适用房社会保障功能决定不能完全采用市场经济机制配置资源。政府必须介入经济适用房分配，确保租购对象都是确实需要帮助的人，弱化经济适用房的投资功能。减少高收入家庭把经济适用房当作投资的机会。比如严格执行经济适用房取得产权证明 5 年以后才可以入市交易的规定；经济适用房交易过户时，补交政府减免的地价和税费优惠；同等条件下，政府保留对经济适用房的收购和承租优先权等等。社会保障离不开政府的参与，经济适用房同样如此。只有在完善经济适用房政策的过程中，强化政府的作用，准确定位需求结构、建造标准和造价，采取有效的监管机制，经济适应房才可以真正起到社会保障的功用，更好的促进和谐的社会的发展。