论不动产预告登记一、预告登记制度的概念作为与本登记相对应的一种登记制度，预告登记也被称为预登记或预先登记。本登记是指显示不动产物权变动完成的登记，是现实物权的登记，即权利人或利益人在登记后就取得或者消灭了一项已经完成的不动产物权，当事人所期待的物权变动效果通过本登记的完成就得以实现。而预告登记并不是对于现实物权的登记，而是由于作出本登记的条件还不成立，先将与此相关的请求权进行髓记，以确保条件成立时物权变动的登记能够顺利进行。两相对比，预告登记在整个不动产登记体系当中显得十分特殊。二、对我国不动产预告登记的分析《物权法》第 20 条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记无效”。该条对不动产预告登记的范围、效力、申请条件、涂销均做了概括性的规定。(一)预告登记的范围我国将预告登记的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，可以分两层理解：其一，明确规定了房屋这一登记客体，至于“其他不动产物权”，由于缺乏法律的具体规定，还有待补充；其二，进行预告登记的基础是“协议”，即合同 之债，若债权人欲保全自己将来的请求权，必须是基于合同产生的期待权。(二)预告登记的效力关于预告登记的效力：其一，预告登记具有保全未来请求权的效力，债权人一旦对债权请求权进行预告登记，既产生一定物权效力，如果债务人对请求权的标的进行处分，不发生物权效力 ，预告登记由于具备对抗第三人的功能使其具有了保全未来请求权的效力；其二，中间处分行为绝对无效。所谓中间处分行为是指，在预告登记之后本登记之前，不动产所有权人对不动产所做的处分行为。预告登记后，不动产权利人处分该不动产的，不问其是否妨害预告登记所保全的债权请求权，一律不发生物权效力，也就是我国对登记期间物权人处分行为采取绝对无效的做法，最大限度限制房屋卖方权利。(三)预告登记的发生条件我国预告登记采取自愿登记原则，在进行预告登记之前需要双方当事人进行协商，达成合意，才能进行预告登记。三、我国不动产预告登记的不足(一)预告登记的范围狭窄关于预告登记的适用范围，各国均有比较明确的规定。例如德国民法典规定：为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。这就是说德国物权法上的不动产预告登记包括土地之上的物权请求权、土地上负担的物权请求权、物权顺位请求权；瑞士民法典也规 定先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利可进行预告登记，甚至官方为保全有争议或有待执行的请求权所发布的命令、出质破产或遗产延期分割、家宅的设定及后位继承人的继承等权利也可进行预告登记。比较来看，我国不动产预告登记的客体仅限于房屋和其他不动产，况且其他不动产的具体范围在物权法中语焉不详，对房屋和其他不动产以外的物权变更、转让的物权请求权更是排除在外 ，即使是可以登记的请求权也仅限于基于合同之债产生的请求权。可见我国物权法不动产预告登记范围的过于狭窄，将使预告登记制度难以充分发挥应有的作用。(二)预告登记的效力具有局限性关于预告登记的效力问题，大陆法系的预告登记大都具有权利保全效力、顺位保全效力、破产保护效力三种效力。德国民法典第 883 条第三款规定，“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定”；日本《不动产登记法》第 7 条规定，“本登记的顺位依假登记的顺位而定”；可见德国、日本的预告登记具有顺位保全的效力。这有利于全面保护预告登记权利人的合法权利，并且避免了不动产交易中的许多不稳定因素，而我国不动产预告登记仅仅具有保全权利的效力，效力单薄，难以综合发挥保护买受人利益的威力。四、我国不动产预告登记制度的完善 (一)扩大预告登记的适用范围我国预告登记的范围仅包括基于合同产生的债权请求权和以移转物权为目的的请求权，使用范围狭窄，至少应从两个方面扩展：第一，一些重要的不动产物权的请求权，如建设用地使用权 与农村土地承包经营权应纳入预告登记的的范围。第二，法院判决、政府的行政决定、法律规定、遗产继承等产生的请求权，也应纳入预告登记的范围。(二)扩展预告登记的效力我国预告登记仅有保护权利的效力，不能充分发挥出预告登记的效用，应从以下方面拓展：一是增加预告登记的顺位保全效力。顺位保全，即先登记者比后登记者有优先权。在顺位保全效力中，当同一个不动产上出现若干个互相；中突的预告登记时，可以以登记的时间来确定谁优先享有权利；允许多个人对同一不动产上的同一权利进行预告登记，可以在先登记人预告登记权利丧失或无效的情况下，由其他登记人顺位享有权利。二是中间处分行为绝对无效应修改为相对无效。中间处分行为应采取相对无效原则，若不动产所有权人的中间处分行为没有妨害到预告登记权利人的权利，应该有效。(三)细化和补充预告登记的程序性规定申请条件应明确。申请预告登记应双方同意，如果一方不同意，可到法院进行诉讼，根据法院的判决再进行预告登记。预告登记机关应统一。登记机关应定为一个部门，这个部门可以是行政部门，也可以是法院，但应该统一，即不管怎样，在同一主权范围内，由同一性质的登记机关办理登记事务。给予预告登记义务人抗辩权。预告登记制度侧重于保护登记权利人的利益，但权利义务的分配应均衡，没有无限制的权利。我国《物权法》只规定了预告登记权利人的权利，没有赋予预告登记义务人以抗辩权，这是有失公平的。预告登记并没有改变原来的债权债务关系，预告登记义务人应该享有抗辩权，《物权法》应予以明文规定。 补充预告登记推进为本登记的程序。鉴于从预告登记过渡为本登记的程序规定无法或缺，未来的不动产登记法或者物权法司法解释中应该补充，以填补法律漏洞。参考文献：〔1〕金莉娟．预告登记的期待权解说，内蒙古电人学刊，2010(12)：61．〔2〕王惠玲．预告登记制度．两南财经：大学，2012．〔3〕龙莉．论我国不动产预告登记制度的完善．重庆大学，2010．〔4〕张庆．不动产物权登记制度研究，河南大学，2013．