房地产开发项目风险研究摘要 房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值的综合性产业，其对经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。一、研究的目的 房地产项目风险管理促进项目实施的决策的科学化、合理化、降低决策的风险。风险管理利用科学、系统的方法，管理和处置各种项目风险，可以使项目组织减少或者消除经济、技术、决策风险。房地产项目风险管理保障项目预定目标完成。风险管理的实施可以使项目，组织面临的风险减少到最小程度，可以控制风险在允许承受范围只能，甚至可以得到合理补偿，保证项目目标的实现。二、研究的意义 房地产业具有政策影响性强、资金需求量大、建设周期长、市场变化快等特点，其 发展过程中易受到社会政治、经济、文化、技术等很多因素的制约。因此，房地产业有 很大的不确定性，面临着大量的风险。这些风险因素通常来自项目的技术复杂性、规模大型化、投资与管理的多元化和国际化、项目实施环境的多变性、合同条件的严格性等诸多方面。因此，开展房地产项目管理中风险管理的研究和探索，对于房地产项目的顺利实施，使项目能够得以保质保量 地如期完成，达到预期的项目收益目 标就显得十分重要。三、风险分析（一）、风险识别房地产项目风险识别是房地产项目风险管理的基础和重要组成部分，风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文挡。项目风险 是每个人和风险因素的结合体。风险识别包括识别内在风险及外在风险。内在风险指项目工作组能加以控制和影响 的风险，如人事任免和成本估计等。外在风险指超出项目工作影响力之外的风险，如市 场转向或政府行为等。严格来说，风险仅仅指遭受创伤和损失的可能性，但对项目而言， 风险识别还牵涉机会选择（积极成本）和不利因素威胁（消极结果）。风险识别步骤见图２．１ 图 2.12.风险识别的方法风险识别的方法有很多，既有结构化方法也有非结构化方法，既有经验性方法也有系统性方法，但是使用最多的是如下几种方法：表２－１风险识别的方法及特点风险识别方法名称 主要内容 特点或不足项目文档分析法 对历史文档及本项目的 对于无风险管理文档或项 目 风 险识别估 计 项 目风险形式收 集资料明确最重要的参与者确 定目标 各种假设进行分析 风险 文档不充分的企业较难实施系统分解法 利用分解原理将复杂项目分解成简单的子系统对风险管理人员的水平要求 较高，且由于信息不对称或造成系统漏项流程图法 做出项目的工作流程及项目各部分之间的相互关系等信息的图表对于进度及技术风险较为适合，但对于财务及组织人员风险难以适用核检表法 用预先编制好的风险核检表去识别一个项目的风险是一种简便有效的识别方法头脑风暴法 运用创造性、发散性思维及经验通过会议的形式识别风险对于领导者的强权，易将此方法的形式加以扭曲四、风险估计 确定性风险是指那些风险出现的概率为 1，其后果完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的羡慕风险估计问题。确定性风险估计主要以下两种方法：盈亏平衡分析、敏感性分析法。随机型风险是指那些不但他们出现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已知的风险。随机型 风险估计一般按照期望收益值最大或期望效用值最大来估计。不确定型风险是指那些不但他们出现的各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也能完全确定的风险。在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则。五、风险评价风险评价是对项目风险进行综合分析,并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险规划、识别和估计的基础上,通过建立项目风险的系统评价模型,对项目风险因素影响进行综合分析,并估算出各风险发生的概率及其可能导致的损失大小,从而找到该项目的关键风险,确定项目的整体风险水平,为如何处置这些风险提供科学依据,以保障项目的顺利进行。（一）、风险评价的依据1.风险管理计划。 2.风险识别的成果。已识别的项目风险及风险对项目的潜在影响需进行评估。3.)项目进展状况。风险的不确定性常常与项目所处的生命周期阶段有关。在项目初期,项目风险症状往往表现得不明显,随着项目的实施,项目风险及发现风险的可能性会增加。4.项目类型。一般来说,普通项目或重复率较高项目的风险程度比较低；技术含量高或复杂性强的项目的风险程度比较高。（二）、项目风险评价方法风险评价方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价方法一般采用性和定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,常用的有主观评分法、决策树法等。 总结房地产风险管理贯穿与整个项目周期中，在每一阶段都要进行风险识别，制定应对措施，所以说项目风险管理不是单方面的，而是全面的风险管理。房地产开发项目全面风险管理强调各参与方实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理,在风险管理组织机构上,采取扁平化的风险管理机构迅速识别风险并及时采取措施而防止贻误时机。由于房地产开发项目属于高风险高盈利的产业,全面风险管理比仅仅在某一实施阶段的被动风险管理要科学有效得多,随着房地产市场竞争的加剧,为了增强房地产企业的竞争实力的抵御风险的能力,进行全面的风险管理和控制是非常必要的。参考文献1. 沈建明等编著，项目风险管理，机械工业出版社，2003 年。2. 李建伟编著,土木工程项目管理，同济大学出版社,2002 年。3.姚先成等编著,国际工程管理现代建筑企业，中国建筑工业出版社,2004 年。4. 杨玉兰等编著。论工程建设项目全过程工程造价控制,2005 年。5. 项目管理协会 PM I，项目管理知识体系指南，项目管理协会有限公司，2000 年。6. 中国建设监理协会，建设工程监理概论，知识产权出版社，2002 年。